Άκυρη δικαιοπραξία λόγω εικονικότητας και απόκτηση κυριότητας λόγω χρησικτησίας. Προυποθέσεις και ενστάσεις.

Άκυρη δικαιοπραξία λόγω εικονικότητας και ένσταση ίδιας κυριότητας λόγω χρησικτησίας.

Η χρησικτησία αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας επί ακινήτου, καθώς μπορεί να θεμελιώσει κυριότητα στις περιπτώσεις όπου η κτήση κυριότητας δεν μπόρεσε να επέλθει δυνάμει συμβάσεως ή ανατράπηκε αναδρομικά λόγω ακύρωσης συμβάσεως/διαθήκης κλπ. Η σύμβαση (πώληση, δωρεά κλπ) αποτελεί το συνηθέστερο και σημαντικότερο τρόπο με τον οποίο αποκτάται η κυριότητα ενός ακινήτου, καθώς δια αυτής πραγματοποιείται η μετάθεση της κυριότητας από τον κύριο προς τον αποκτώντα την κυριότητα. Ωστόσο μία σύμβαση –αναλόγως το είδος της- μπορεί να αποδειχθεί άκυρη ή να ακυρωθεί για διάφορους λόγους. Η εικονικότητα της δικαιοπραξίας, όταν δηλαδή υποκρύπτεται άλλη δικαιοπραξία από αυτή που αποβλέπουν τα συμβαλλόμενα μέρη, αποτελεί έναν συχνό λόγο στην πρακτική. Σε μία τέτοια περίπτωση, η χρησικτησία μπορεί να προσδώσει την κυριότητα σε αυτόν που λόγω της ακυρότητας της συμβάσεως, δεν μπόρεσε να γίνει αμέσως κύριος του ακινήτου.

Είδη Χρησικτησίας

Η χρησικτησία διακρίνεται σε τακτική κι έκτακτη.

Η τακτική χρησικτησία προϋποθέτει σωρευτικώς, βάσει του άρθρου 1041 ΑΚ, την άσκηση δεκαετούς νομής από τον χρησιδεσπόζοντα επί ακινήτου πράγματος δεκτικού χρησικτησίας, έχοντας καλή πίστη και νόμιμο τίτλο. Ειδικότερα για την καλή πίστη –εν προκειμένω υποκειμενική καλή πίστη-, που αποτελεί μία νομικώς αόριστη έννοια, αυτή εξειδικεύεται στο άρθρο 1042 ΑΚ ως η δημιουργηθείσα χωρίς βαριά αμέλεια πεποίθηση του χρησιδεσπόζοντος ότι απέκτησε την κυριότητα, ενώ αυτός δεν την έχει αποκτήσει λόγω κάποιου ελαττώματος του τίτλου κτήσης της. Δηλαδή είναι κακόπιστος σε περίπτωση γνώσης του ή αγνόησης από βαριά αμέλεια ότι δεν έγινε κύριος του ακινήτου. Ως προς το χρόνο, η καλή πίστη πρέπει να συντρέχει κατά το χρόνο κτήσης της νομή, ενώ εάν υπάρξει κακή πίστη μεταγενέστερα, αυτή δεν βλάπτει (1044ΑΚ). Νομολογιακώς, έχει κριθεί ότι δεν συνιστά καλή πίστη η απαλλοτρίωση ακινήτου από το Δημόσιο δίχως καταβολή αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη (ΑΠ 58/1973), ενώ επίσης βαριά αμέλεια υφίσταται στην περίπτωση παράλειψης ελέγχου των οικείων βιβλίων μεταγραφών (ΑΠ 1928/2008, ΑΠ 980/1990 κ.α.). Ως προς το νόμιμο τίτλο, στο άρθρο 1043 ΑΚ προστίθεται και ο νομιζόμενος τίτλος ως ικανός να προσδώσει με τακτική χρησικτησία την κυριότητα στον χρησιδεσπόζοντα -τηρουμένων και των υπολοίπων προϋποθέσεων- εφόσον αποδεικνύεται η καλή πίστη υπό του ανωτέρω περιεχομένου.

Η έκτακτη χρησικτησία αφετέρου, ρυθμίζεται με το άρθρο 1045 ΑΚ, και των επόμενων συμπληρωματικά. Πιο συγκεκριμένα, για τη θεμελίωσή της απαιτείται από τον χρησιδεσπόσαντα να έχει στη νομή του επί εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο. Ιδιαιτέρως, άσκηση της νομής επί ακινήτου που οδηγεί στην κτήση της κυριότητας αυτού με χρησικτησία αποτελούν οι υλικές και εμφανείς πάνω σ` αυτό πράξεις που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του και κατά την αντικειμενική συναλλακτική αντίληψη είναι δηλωτικές εξουσίασης τούτου, κατά τρόπο διαρκή και σταθερό, με διάνοια κυρίου. Τέτοιες δε πράξεις είναι και η εποπτεία, η επίβλεψη, η επίσκεψη, η παραχώρηση σε τρίτον με ή χωρίς αντάλλαγμα, η φύλαξη, η οριοθέτηση, η καταμέτρηση των διαστάσεών του, η περιτοίχιση και η ανοικοδόμηση, η ένταξή του στην υποβαλλόμενη προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ. δήλωση ακίνητης περιουσίας (Ε9), χωρίς να απαιτείται και ο ημερολογιακός προσδιορισμός των επί μέρους πράξεων μέσα στο χρόνο της χρησικτησίας και, αν πρόκειται για κληρονομιαίο ακίνητο, η αποδοχή κληρονομιάς, η μεταγραφή της και η καταβολή των οικείων φόρων (ΑΠ23/2020, ΑΠ 175/2020, ΑΠ 416/2020). Σε σχέση με την τακτική, στην έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτείται τίτλος ή καλή πίστη. Ο χρησιδεσπόσας, αποκτά με αυτό τον τρόπο ελεύθερη κυριότητα επί του αντικειμένου, ενώ παράλληλα πραγματοποιείται απόσβεση της προηγούμενης κυριότητας και των περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Η νομική ratio της εικοσαετίας είναι η εκκαθάριση των εμπραγμάτων σχέσεων των προσώπων με το πράγμα, καθώς επιτυγχάνεται με τη θεμελίωσή της η διευκολυμένη απόδειξη του έχοντος την κυριότητα επί του πράγματος. Η επιλογή αυτή της εικοσαετίας από το νομοθέτη δεν είναι διόλου άτοπη ή αυθαίρετη, καθώς συμπίπτει με την πλήρωση του χρόνου παραγραφής των γενικών διατάξεων των άρθρων 247επόμ. ΑΚ. Έτσι ακόμα και με την παραγραφή τυχόν διεκδικητικής αγωγής επί ενός πράγματος, μέσω της έκτακτης χρησικτησίας θεμελιώνεται η κυριότητα επί το ορθόν, γεγονός πολύ σημαίνον για την οικονομικοκοινωνική πτυχή του εμπραγμάτου δικαίου.  

Όπως διαφαίνεται από την ανωτέρω παράθεση των ειδών της χρησικτησίας, η τακτική χρησικτησία είναι αυτή που επί του πρακτέου, φέρει μεγάλο νομικό ενδιαφέρον. Η προϋπόθεση του τίτλου, είτε νόμιμου ή νομιζόμενου, μπορεί να εμφανίσει ελαττώματα, με άμεσο αντίκτυπο στη θεμελίωση ή μη της κυριότητας, καθιστώντας εν τέλει ατελέσφορη την με αυτό τον τρόπο επιχείρηση κτήσης κυριότητας. Επίσης η άκυρη δικαιοπραξία, η οποία χρησιμοποιείται ως τίτλος για την κτήση, μπορεί να συμπαρασύρει και την έννοια της καλής πίστεως, αποδομώντας εν τέλει την κτήση της κυριότητας μέσω τακτικής χρησικτησίας.

Γενικώς ως άκυρη, μπορεί να χαρακτηριστεί μία δικαιοπραξία, όταν επ’αυτής συντρέχει κάποιος λόγος που να την καθιστά ως τέτοια. Μια εκ των περιπτώσεων ακυρης δικαιοπραξίας είναι η εικονικότητα, σύμφωνα με το άρθρο 138 ΑΚ. Επομένως, τίτλος από άκυρη λόγω εικονικότητας δικαιοπραξία συνιστά όταν η εμπράγματη σύμβαση είναι εικονική. Τόσο η θεωρία όσο κι η νομολογία, τάσσονται υπέρ της απόψεως ότι ένας εικονικός τίτλος δεν μπορεί να επιφέρει με τακτική χρησικτησία την κυριότητα στον χρησιδεσπόζοντα. Σε αρκετές περιπτώσεις, η εικονικότητα μπορεί να αποκλείει την συνύπαρξη της απαιτούμενης καλής πίστεως.

Σημαντική απόφαση προς επίρρωση των ως ανωτέρω εκτειθέμενων, αποτελεί η απόφαση υπ’αριθμόν ΑΠ 917/2015 (Γ’τμήμα). Η απόφαση αυτή αφορά εικονική πώληση με υποκρυπτόμενη δωρεά. Στο σκεπτικό της δημοσιευθείσας απόφασης ερμηνεύεται το άρθρο 138 §1 ΑΚ περί εικονικότητας ως: δήλωση βουλήσεως που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά (εικονικά) είναι άκυρη, κατά δε την παρ.2 του ίδιου άρθρου άλλη δικαιοπραξία που καλύπτεται κάτω από την εικονική είναι έγκυρη αν τα μέρη την ήθελαν και συντρέχουν οι όροι που απαιτούνται για τη σύστασή της. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι, όταν μεταξύ των όρων που απαιτούνται για την κατάρτισή της υπό την εικονική καλυπτομένης άλλης δικαιοπραξίας είναι και συστατικός τύπος, όπως το συμβολαιογραφικό έγγραφο που επιβάλλει ο νόμος πάντοτε για τη δωρεά ακινήτου (άρθρα 159 παρ.1, 369 και 498 παρ.1 ΑΚ), αρκεί ότι ο τύπος αυτός τηρήθηκε για την εικονική δικαιοπραξία και δεν απαιτείται να προκύπτει από τον τύπο αυτό και το είδος και γενικότερα το περιεχόμενο της καλυπτομένης δικαιοπραξίας αλλ’ αυτά αποδεικνύονται με τα εκάστοτε επιτρεπόμενα αποδεικτικά μέσα. Ειδικότερα, από το συμβολαιογραφικό έγγραφο πωλήσεως ακινήτου την οποία εικονικά συνήψαν τα μέρη δεν απαιτείται να προκύπτει η δωρεά την οποία ηθέλησαν πράγματι τα μέρη και η οποία καλύπτεται υπό την εικονική πώληση. Εξάλλου, η σύμβαση της πωλήσεως δεν είναι άνευ ετέρου εικονική από μόνο το γεγονός ότι δεν καταβλήθηκε τίμημα, αφού αυτό μπορεί να χορηγηθεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή η σχετική αξίωση να αποσβεσθεί ή με παραγραφή ή κατ’ άλλο τρόπο. Όμως κατά την έρευνα της υπάρξεως συναλλακτικής προθέσεως των συμβληθέντων μπορεί το δικαστήριο να συναγάγει τεκμήριο ή επιχείρημα περί εικονικότητας της συμβάσεως πωλήσεως από τη αποδεικνυομένη μη καταβολή του τιμήματος. Τούτη δε η ερμηνεία συνηγορεί με την πάγια θέση του Ανωτάτου Ακυρωτικού ότι εικονική είναι η δήλωση δικαιοπρακτικής βουλήσεως, η οποία εν γνώσει του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, αποσκοπεί δε στη δημιουργία εντυπώσεως στους τρίτους περί της μεταβολής στην υφιστάμενη νομική κατάσταση, χωρίς να υπάρχει πρόθεση τέτοιας μεταβολής. Εικονικότητα μπορεί να υπάρχει τόσο επί μονομερούς δικαιοπραξίας, όσον και επί συμβάσεως στην τελευταία, όμως, περίπτωση για την επέλευση της ακυρότητας της συμβάσεως απαιτείται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο (ΑΠ648/2019,ΑΠ 1427/2017). Στην προκειμένη απόφαση, έγινε δεκτό ότι οι μεταβιβαστικές δικαιοπραξίες δεν ήταν επαχθείς, αλλά χαριστικές, δηλαδή έγκυρες ως καλυπτόμενες δωρεές. Ωστόσο ακόμα κι ως δωρεές, με δημόσια διαθήκη του πραγματοποιήθηκε δήλωση ανάκλησης αυτών. Επιπλέον επί της αποφάσεως επισημαίνεται πώς: επειδή, η δια χρησικτησίας κτήση πράγματος επέρχεται εκ του νόμου με τη συνδρομή των νομίμων προϋποθέσεων (άρθρα 1041-1045 ΑΚ) οι οποίες αποτελούν την νόμιμη αιτία της χρησικτησίας κτήσεως. Ελάττωμα, όμως, του τίτλου που εμποδίζει την δι’ αυτού κτήση της κυριότητας και δεν καλύπτεται από τους όρους της τακτικής χρησικτησίας, υπάρχει και επί συστάσεως με αυτόν δικαιοπραξίας απόλυτα άκυρης, όπως είναι η εικονική δικαιοπραξία. Και τούτο διότι ως εκ της φύσεως του ελαττώματος αυτού (ακυρότητα λόγω εικονικότητας γνωστή στον μετέπειτα χρησιδεσπόζοντα) είναι αντικειμενικώς ασυμβίβαστη προς αυτό η συνδρομή καλής πίστεως του συμβαλλομένου. Επομένως, ο εικονικός τίτλος εν γνώσει μάλιστα στον χρησιδεσπόζοντα, δεν δύναται να χρησιμεύσει ως νομιζόμενος τίτλος εξαιτίας ακριβώς της έλλειψης της απαιτούμενης αυτής καλής πίστης.

Συλλήβδην, εξ αυτής της αποφάσεως, καθώς επίσης και όσων αναφέρθηκαν για τα είδη της χρησικτησίας, γίνεται αντιληπτό πως η εικονικότητα είναι ένα ελάττωμα με πολλές προεκτάσεις. Ο εικονικός τίτλος δεν μπορεί να οδηγήσει σε τακτική χρησικτησία, δίχως της εξέταση των δυνατοτήτων του υποκρυπτόμενου τίτλου σε αυτόν. Εντούτοις ιδιαιτέρως σημαντική είναι ο αντίκτυπος που αυτός έχει στα άλλα στοιχεία της τακτικής χρησικτησίας (νομή και καλή πίστη).

Διαβάστε επίσης: Χρησικτησία ακινήτου, νομή και καλή πίστη. Έννοιες και προυποθέσεις.

Αγωγή διανομής. Έννοια, προυποθέσεις και διαδικασία. Τρόποι διανομής.

Συνεκμίσθωση κοινού περιουσιακού στοιχείου από περισσότερους εκμισθωτές. Νομικό πλαίσιο και προυποθέσεις.

Διηρημένη ιδιοκτησία. Κάθετη και οριζόντια συνιδιοκτησία. Χαρακτηριστικά και τρόποι σύστασης.

Για οποιαδήποτε απορία σχετικά με την υπόθεσή σας, επικοινωνήστε μαζί μας και εξειδικευμένοι δικηγόροι με εμπειρία, θα αναλάβουν να σας παρέχουν τις κατάλληλες νομικές συμβουλές. Δικηγορικά γραφεία στην Αθήνα και την Καβάλα. Παράσταση σε όλη την Ελλάδα.