Χρησικτησία ακινήτου, νομή και καλή πίστη. Έννοιες και προυποθέσεις.

Η κτήση κυριότητας με σύμβαση είναι ο σπουδαιότερος τρόπος για την κτήση κυριότητας ακινήτου . Υπάρχουν περιπτώσεις όμως στις οποίες ενδέχεται η σύμβαση να είναι άκυρη, για διάφορους λόγους ή οι τίτλοι κυριότητας ανύπαρκτοι ή ελαττωματικοί. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο αντισυμβαλλόμενος δεν γίνεται αμέσως κύριος του πράγματος , μπορεί όμως να αποκτήσει αργότερα κυριότητα , αν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις της χρησικτησίας.

Χρησικτησία είναι ο πρωτότυπος τρόπος κτήσης αλλότριου πράγματος (κινητού ή ακινήτου) από αυτόν που το νέμεται για μακρό χρονικό διάστημα. Νομή πράγματος κατά τον ορισμό που παρέχεται ευθέως εκ του νόμου είναι η φυσική εξουσία που ασκείται επάνω στο πράγμα από πρόσωπο που ενεργεί διανοία κυρίου, η χρήση δηλαδή κάποιου πράγματος από τον νομέα με την ταυτόχρονη θέλησή του να ασκεί σε αυτό διαρκή, απεριόριστη και αποκλειστική εξουσία, ίδια με αυτή που θα είχε εάν ήταν κύριος του πράγματος και συγκεκριμένα αν είχε το δικαίωμα πλήρους κυριότητας επ’ αυτού.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη με αριθμό 3016/2010 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών: «για την απόκτηση της νομής επί πράγματος απαιτείται αφενός μεν βούληση του αποκτώντος να εξουσιάζει το πράγμα ως κύριος, αφετέρου δε φυσική εξουσία στο πράγμα. Η ταυτόχρονη κατά κανόνα συνύπαρξη των στοιχείων αυτών, είναι δημιουργική του μη εμπραγμάτου δικαιώματος της νομής. Η διάνοια κυρίου συνίσταται στην πρόθεση του κατέχοντος να κατέχει και εξουσιάζει το πράγμα κατά τρόπο διαρκή, απεριόριστο και αποκλειστικά. Εκδηλώνεται δε με πράξεις επί του πράγματος που αρμόζουν στον κύριο αυτού. Αν λείπει το πνευματικό στοιχείο της νομής (βούληση) υπάρχει μόνο κατοχή η οποία κατά κανόνα ασκείται στο όνομα και για λογαριασμό του κυρίου, δυνάμει ενοχικής σχέσεως ισχυρής ή όχι (ΑΠ 1025/02 Ε.Δ. 43.1680). Η Χρησικτησία διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη.

Ι. ΤΑΚΤΙΚΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ (1041 Αστικού Κώδικα)
Σύμφωνα με το άρθρο 1041 ΑΚ «Εκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο, πράγμα κινητό για μια τριετία και ακίνητο για μια δεκαετία, γίνεται κύριος του πράγματος με τακτική χρησικτησία».

Οι προϋποθέσεις λοιπόν αυτού του είδους της χρησικτησίας πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά και είναι οι εξής:

α) Άσκηση νομής: Αξίζει να προσδιοριστεί η βασική, θεμελιώδης έννοια του θεσμού της χρησικτησίας που είναι η «νομή». Απαιτείται άσκηση νομής δέκα (10) τουλάχιστον ετών για κτήση κυριότητας επί ακινήτου, ενώ για κτήση κυριότητας σε κινητό πρέπει ο νομέας να νέμεται το πράγμα για 3 έτη.

β) Καλή πίστη: Διασαφηνίζεται στο άρθρο 1042 ΑΚ βάσει του οποίου «Ο νομέας βρίσκεται σε καλή πίστη στην περίπτωση του προηγούμενου άρθρου, όταν, χωρίς βαριά αμέλεια, έχει την πεποίθηση ότι απέκτησε την κυριότητα».
Η καλή πίστη είναι απαραίτητο στοιχείο και αυτοτελής όρος της τακτικής χρησικτησίας. Πρέπει να συντρέχει στο πρόσωπο του αντιπροσώπου, εκτός αν αυτός ενήργησε σύμφωνα με τις οδηγίες του αντιπροσωπευόμενου. Πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο απόκτησης της νομής (1044 ΑΚ), δηλαδή ο νομέας να έχει κατά την κτήση την πεποίθηση ότι είναι κύριος, διαφορετικά εάν γνωρίζει ή από βαριά αμέλεια αγνοεί πως ο κτητικός τίτλος του έχει ελαττώματα που εμποδίζουν την κτήση κυριότητας (βλ. ΑΠ 1154/2003), τότε ο νομέας δεν είναι καλόπιστος και δεν γίνεται κύριος με τακτική χρησικτησία. Τέτοια βαριά αμέλεια συνιστά i) η κατά την αγορά ακινήτου παράλειψη των βιβλίων μεταγραφών, ii) όταν ο νομέας στηρίζει την υποτιθέμενη καλή του πίστη στην κτήση λόγω πώλησης ή δωρεάς από τρίτο πρόσωπο, που το θεωρεί κύριο, με ιδιωτικό συμφωνητικό ή άτυπα, iii) όταν ενεργεί υλικές πράξεις στο ακίνητο ενώ γνωρίζει ότι δεν του ανήκει.

γ) Νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος: Η καλή πίστη από μόνη της δεν αρκεί, αλλά πρέπει να συνδέεται με κάποιο νόμιμο τίτλο. Ως τέτοιος νοείται οποιοσδήποτε πρωτότυπος ή παράγωγος τρόπος κτήσης κυριότητας, ο οποίος έχει εξωτερικά όλα τα στοιχεία του έγκυρου τίτλου.
Ο νόμιμος τίτλος, λοιπόν, είναι συνήθως συμβολαιογραφικό έγγραφο, νόμιμα μεταγεγραμμένο, το οποίο όμως, για κάποιους λόγους, είναι άκυρο και ο νομέας είναι καλόπιστος, ήτοι αγνοεί χωρίς υπαιτιότητά του την ακυρότητα της μεταβίβασης (π.χ. αγοράζω ένα διαμέρισμα με συμβόλαιο και αργότερα προκύπτει ότι ο πωλητής δεν ήταν ο πραγματικός κύριος αυτού, ωστόσο αν έχω μείνει μέσα στο διαμέρισμα για 10 τουλάχιστον χρόνια, έχει γίνει δικό μου με τακτική χρησικτησία, με την προϋπόθεση βέβαια, ότι δεν μπορούσα να γνωρίζω για την ακυρότητα της μεταβίβασης).
Νομιζόμενος τίτλος: Κατά το άρθρο 1043 ΑΚ ορίζεται ότι «Για την χρησικτησία αρκεί και ο νομιζόμενος τίτλος, εφόσον δικαιολογείται η καλή πίστη του νομέα. Στα ακίνητα δεν υπάρχει νομιζόμενος τίτλος χωρίς μεταγραφή, στις περιπτώσεις που αυτή απαιτείται». Ο νομιζόμενος τίτλος είναι ο τίτλος κτήσης κυριότητας, ο οποίος κατά την πεποίθηση του νομέα, που δεν οφείλεται σε βαριά αμέλεια, υπάρχει, ενώ δεν υπήρξε καθόλου. Πρόκειται, συνεπώς, για ανύπαρκτο και άκυρο τίτλο. Επιπλέον, προσαπαιτείται και η καλή πίστη που αφορά τον τίτλο για την τακτική χρησικτησία, να έχει δηλαδή την πεποίθηση ο νομέας ότι στηρίζεται σε υπαρκτό τίτλο.
Χαρακτηριστική περίπτωση νομιζόμενου τίτλου είναι όταν ο τίτλος περιλαμβάνει και περιγράφει διαφορετικό οικόπεδο από αυτό που έχει στη νομή του ο αγοραστής. Αντίθετα, το προσύμφωνο ή το συμβολαιογραφικό έγγραφο που δεν έγινε η μεταγραφή του δεν αποτελούν νομιζόμενο τίτλο.

δ) Χρόνος: Αρχίζει από την επομένη της κτήσης της νομής του πράγματος. Για ακίνητο δεν αρχίζει πριν από τη μεταγραφή του τίτλου. Συμπληρώνεται μόλις παρέλθει η αντίστοιχη ημερομηνία του τελευταίου χρόνου (ΑΚ 243 παρ.3 ΑΚ).
ε) Πράγμα δεκτικό χρησικτησίας: Να μην είναι εκτός συναλλαγής πράγμα, (π.χ. αιγιαλός, αγροτικοί οδοί, τα ακίνητα που εξυπηρετούν κοινωφελούς σκοπούς, οι ναοί, τα ακίνητα ιερών μονών, ακίνητο που απαλλοτριώθηκε υπέρ δημόσιας επιχείρησης για την εξυπηρέτηση του σκοπού της). Επίσης, ανεπίδεκτα χρησικτησίας, τακτικής ή έκτακτης, είναι τα κοινόχρηστα πράγματα (ήτοι ενδεικτικά αναφέρουμε τα ύδατα που ρέουν ελεύθερα και αέναα, οδοί, πλατείες, λιμένες και όρμοι). Εξαιρούνται ομοίως από την τακτική ή έκτακτη χρησικτησία τα πράγματα που ανήκουν σε πρόσωπα, τα οποία τελούν υπό γονική μέριμνα, επιτροπεία ή δικαστική συμπαράσταση, ενόσω διαρκούν αυτές οι καταστάσεις.

ΙΙ. ΕΚΤΑΚΤΗ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ (1045 ΑΚ)
Περισσότερο ευρέως γνωστή είναι η έκτακτη χρησικτησία.

Οι προϋποθέσεις για τη θεμελίωσή της είναι οι ακόλουθες :

α) άσκηση νομής,

β) συνεχής άσκηση νομής με διάνοια κυρίου επί 20ετία, που ξεκινά από την κατάληψη του ακινήτου από το νομέα και

γ) το πράγμα να είναι δεκτικό χρησικτησίας.
Έκτακτη χρησικτησία (συνεχόμενη) έχουμε όταν κάποιος έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, οπότε και γίνεται κύριος του κινητού ή ακίνητου πράγματος.
Η χρησικτησία διακόπτεται με την απώλεια της νομής. Είναι, όμως, σημαντικό ότι η διακοπή λογίζεται ότι δεν επήλθε, αν αυτός που έχασε τη νομή την ανέκτησε μέσα σε ένα έτος, ή αργότερα αλλά με άσκηση σχετικής αγωγής που ασκήθηκε μέσα στο έτος. Εξίσου η χρησικτησία διακόπτεται με την έγερση της διεκδικητικής αγωγής εναντίον αυτού που χρησιδεσπόζει (που νέμεται το πράγμα στα πλαίσια χρησικτησίας) ή αυτού που κατέχει στο όνομα εκείνου. Η διακοπή της χρησικτησίας επέρχεται μόνο υπέρ του ενάγοντος.

Συγχρόνως, ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της έκτακτης χρησικτησίας είναι ότι για τη συμπλήρωση της 20ετίας, ο νομέας μπορεί να συνυπολογίσει και το χρόνο του προκατόχου του, π.χ. ο πατέρας που καλλιεργούσε ακίνητο, χωρίς τίτλο, επί 10 έτη και μετά το θάνατό του το καλλιεργούσε ο γιος του για άλλα 10 έτη, με συνέπεια να γίνεται ο υιός κύριος του ακινήτου.

Η συνέπεια της χρησικτησίας είναι ότι ο χρησιδεσπόζων γίνεται κύριος του ακινήτου και η κυριότητά του αυτή είναι ανεξάρτητη από την κυριότητα του μέχρι τότε κυρίου. Όταν δηλαδή αποκτηθεί κυριότητα από το χρησιδεσπόζοντα στο πράγμα επέρχεται απόσβεση των υφισταμένων κατά την έναρξη της νομής του εμπραγμάτων δικαιωμάτων παντός τρίτου. Η κυριότητά του εκτείνεται κατά το μέρος έκτασης της νομής του109 . Εάν δύο ή περισσότεροι νέμονται το ίδιο πράγμα αποκτούν συγκυριότητα110 . Μεταξύ των συγκυρίων δεν μπορεί ο συγκύριος να αντιτάξει κατά άλλου συγκυρίου χρησικτησία, εκτός αν του γνωστοποιήσει ότι νέμεται το ακίνητο αποκλειστικά για δικό του λογαριασμό.