Κτήση ακινήτου από μη κύριο. Δεν μεταβιβάζεται στον αγοραστή η κυριότητα, εάν ο αγοραστής δεν είναι κύριος του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 369, 1033, 1192 αριθ. 1 και 1198 ΑΚ, προκύπτει ότι το εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας ακινήτου μεταβιβάζεται με σύμβαση, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται. Για να μεταβιβασθεί όμως με σύμβαση η κυριότητα ακινήτου, για οποιαδήποτε αιτία, χαριστική ή επαχθή, απαιτείται να υπάρχει το δικαίωμα σ` εκείνον, ο οποίος το μεταβιβάζει, κατά το χρόνο μεταγραφής της σχετικής συμβάσεως (ΑΠ 934/2000 ΑρχΝ 2001.490, ΑΠ 888/1977 ΝοΒ 1978.703, ΕφΑθ 4562/1992 ΑρχΝ 1992.464, Γεωργιάδη – Σταθόπουλου, ΑΚ, υπ` άρθρο 1033 αριθ. 2). Εάν, συνεπώς, εκείνος που μεταβιβάζει δεν είναι κύριος του μεταβιβαζομένου ακινήτου, δεν μεταβιβάζεται στον αγοραστή η κυριότητα αυτού, σύμφωνα με τη γενική αρχή του β.ρ.δ «ουδείς μετάγει πλέον ου έχει δικαιώματος» (Πανδ. 50 . 17.54 – Βασ 2.3.54), η οποία έχει διατηρηθεί και υπό την ισχύ του Αστικού Κώδικα (ΕφΔωδ 82/2007 Νόμος, ΕφΠειρ 503/1997 ΕλλΔνη 1997.1901, ΕφΑθ 7217/1991 ΕλλΔνη 1993.637, Μπαλής, ΓενΑρχ, 8η έκδ., παρ. 30, σελ. 95 και ΕμπρΔικ, 4η έκδ., παρ.61, σελ. 160 επ., Απ. Γεωργιάδης, Εμπρ Δικ, τ. ΙΙ.1, σελ124).

Τούτο όμως δεν σημαίνει ότι είναι άκυρη η δικαιοπραξία και μάλιστα τόσο η υποσχετική, όσο και η εκποιητική, η οποία καταρτίζεται σε εκτέλεση της υποσχετικής (ΕφΠειρ 503/1997 ΕλλΔνη 38.1900, ΕφΘεσ 2462/1990 ΕλλΔνη 33.1224, ΕφΑθ 1008/1982 Αρμ ΛΣΤ.718, Γαζής στην ΕρμΑΚ, υπ` άρθρο 513, Ζέπος, ΕνοχΔικ, Β` έκδ., σελ. 57), είναι δε αδιάφορο το γεγονός ότι η εκποιητική δικαιοπραξία δεν επιφέρει, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν, το αποτέλεσμα που ήθελαν οι συμβαλλόμενοι, δηλαδή τη μεταβίβαση της κυριότητος του μεταβιβαζομένου ακινήτου (ΕφΑθ 7217/1991 ΕλλΔνη 34.637, ΕφΘεσ 142/79 Αρμ ΛΕ. 207).

Επομένως, όπως συνάγεται και από τις διατάξεις των άρθρων 239, 513 επ., 1033, 1191 ΑΚ, η πώληση, ή για την ταυτότητα του νομικού λόγου η μεταβίβαση κυριότητας με γονική παροχή, ξένου ακινήτου είναι έγκυρη, δηλαδή μόνη η έλλειψη κυριότητας στο ακίνητο δεν έχει ως συνέπεια την ακυρότητα της σύμβασης (βλ. ΑΠ 729/2011 ΕλλΔνη 2011.1027, ΑΠ 1199/1989 ΕλλΔνη 1991.531, ΕφΑθ 2077/2009 ΕλλΔνη 2010.785, ΕφΔωδ 305/2007 Νόμος, ΕφΠειρ 503/1997 ΕλλΔνη 1997. 1901). Εναντι όμως του αληθινού κυρίου δεν είναι ισχυρή η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου, καθόσον για τη μεταβίβαση αυτήν απαιτείται (1033 ΑΚ) αυτός που μεταβιβάζει να είναι κύριος.

Συνεπώς, εκείνος προς τον οποίο μεταβιβάστηκε ξένο ακίνητο δεν αποκτά την κυριότητα, εφόσον του μεταβιβάστηκε από μη κύριο (ΕφΠειρ 503/1997 ό.π., ΠΠρΑθ 3746/2011 Νόμος). Ο αληθής κύριος έχει τη δυνατότητα να σωρεύσει και την αγωγή «ακυρότητας του συμβολαίου» (βλ. Κ. Παπαδόπουλου, ό.π., παρ. 117, 4δ, σελ. 308), με την οποία βεβαίως δεν μπορεί, σύμφωνα με τα όσα προαναφέρθηκαν, να ζητηθεί η ακυρότητα της σύμβασης, λόγω της έλλειψης κυριότητας του μεταβιβάσαντος, αφού, όπως προαναφέρθηκε, αυτή είναι έγκυρη, αλλά μπορεί να ζητηθεί να αναγνωριστεί ότι ο μεν μεταβιβάσας δεν ήταν κύριος του ακινήτου που μεταβιβάστηκε, ο δε αποκτών, λόγω της έλλειψης αυτής του δικαιοπαρόχου, δεν έγινε κύριος αυτού. Πρόκειται δηλαδή για αναγνωριστική αγωγή (70 ΚΠολΔ), με την αρνητική της μορφή, της αναγνώρισης της ανυπαρξίας δικαιώματος κυριότητας των εναγομένων στο επίδικο (Κ. Παπαδόπουλος, ό.π., 117, 4ζ, ΕφΠειρ 503/1997 ό.π.).

πηγή 39/2012 ΜΟΝ. ΠΡΩΤ. ΡΟΔΟΥ