Ελληνικά
English
中文 (中国)
БългарскиΔιορισμός διαχειριστή από το Δικαστήριο. Διαφωνία συνιδιοκτητών πολυκατοικίας. Ευθύνη διαχειριστή.
Κατά το άρθρο 4 §§ 1 και 2 του Ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, οι συνιδιοκτήτες πολυώροφης οικοδομής, με συμφωνία, για την οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, μπορούν να ορίσουν ένα πρόσωπο ως διαχειριστή της οικοδομής. Επίσης μπορούν με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας να καθορίσουν πώς θα διορίζεται ο διαχειριστής αυτός.
Έτσι, στην παράγραφο 2 του άρθρου 4 του ν. 3741/1929 ορίζεται ότι οι συνιδιοκτήτες, σε περίπτωση ελλείψεως Κανονισμού, μπορούν με παμψηφία να ορίσουν ένα διαχειριστή και να παράσχουν σ` αυτόν και τα πλέον εκτεταμένα δικαιώματα διαχειρίσεως, συμπεριλαμβανομένων της κατανομής δαπανών και βαρών και της επ` ονόματί του παραστάσεως στο δικαστήριο, είτε ως εναγομένου είτε ως ενάγοντος.
Ο διαχειριστής της πολυώροφης οικοδομής, αν δεν ορίζεται διαφορετικά στον Κανονισμό, εκπροσωπεί και ενώπιον των δικαστηρίων το σύνολο των ιδιοκτητών της, ως ένωση προσώπων, η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας, για τις υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση αυτής, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί από αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας.
Γίνεται δεκτό ότι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών ρυθμίζονται από το άρθρο 790 ΑΚ, με βάση το οποίο μπορεί να γίνει διορισμός διαχειριστή από το δικαστήριο.
Η εξουσία του διαχειριστή καθορίζεται με την ίδια δικαστική απόφαση που τον διορίζει και περιλαμβάνει κάθε πράξη διοικήσεως και διαχειρίσεως των κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας, που αποσκοπεί στην εκμετάλλευση, χρησιμοποίηση και αύξηση της αξίας του και τείνει προς το συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών.
Αν δηλαδή δεν μπορεί να υπάρξει συμφωνία της παμψηφίας για το διορισμό διαχειριστή, τούτο δε έχει ως επακόλουθο τη δυσλειτουργία της πολυκατοικίας, εφαρμόζεται και στην περίπτωση της οροφοκτησίας το άρθρο 790 του ΑΚ και έτσι, κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο το διορισμό διαχειριστή με καθήκοντα αυτά που ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 3741/1929.
Από τις διατάξεις των άρθρων 786, 788 και 790 ΑΚ συνάγεται ότι όταν υπάρχει κοινωνία και για τον τρόπο διοίκησης και χρησιμοποίησης του κοινού δεν είναι δυνατή η λήψη απόφασης από το σύνολο των κοινωνών ή τη πλειοψηφία τους (σε σχέση με το μέγεθος των μεριδίων τους στο κοινό), αποφασίζει το δικαστήριο στο οποίο μπορεί να προσφύγει κάθε κοινωνός, επικαλούμενος, μεταξύ άλλων, και την έλλειψη απόφασης όλων ή της πλειοψηφίας τους.
Το δικαστήριο κανονίζει τη διοίκηση ή χρησιμοποίηση του κοινού κατά τον τρόπο που είναι ο πλέον πρόσφορος και συμφέρει όλους τους κοινωνούς, έχοντας έτσι τη δυνατότητα για την καλύτερη επιτυχία του κοινού σκοπού των κοινωνών να διορίσει διαχειριστή, ως τέτοιος (διαχειριστής) συνήθως, επιλέγεται εκείνος που έχει μεγαλύτερη μερίδα, ο πλέον φερέγγυος και κατάλληλος καθώς και ο αναίτιος για τη μη ρύθμιση συμβατικά της διαχείρισης (lawspot).
Ο διορισμός διαχειριστή γίνεται στα πλαίσια της εξουσίας των κοινωνών για διοίκηση του κοινού, μπορεί δε αυτός να είναι κοινωνός, ή τρίτος.
Η εξουσία αντιπροσώπευσης του διαχειριστή, διαρκεί μέχρι την ανάκλησή του, η οποία αποτελεί τροποποίηση της απόφασης διορισμού του και κατά συνέπεια υπόκειται στις προϋποθέσεις με τις οποίες τροποποιείται η απόφαση αυτή.
Έτσι, όταν μεσολαβήσουν νεότερα γεγονότα που επιβάλλουν την αλλαγή του τρόπου διοίκησης και κάποιοι από τους κοινωνούς διαφωνούν με τον τρόπο εκτέλεσης της εντολής από το διαχειριστή, μπορεί να ζητηθεί η αλλαγή αυτού από τη γενική συνέλευση και σε περίπτωση αδυναμίας να γίνει προσφυγή στο δικαστήριο (ΑΠ 238/2011).
Ευθύνη Διαχειριστή
Ο διαχειριστής, πέρα από τα δικαιώματά του, όπως αυτά απορρέουν από το καταστατικό της εκάστοτε πολυκατοικίας, έχει και υποχρεώσεις, οι οποίες απορρέουν από το καταστατικό της πολυκατοικίας ή απευθείας από την ισχύουσα νομοθεσία και των οποίων η τήρηση ή μη τήρηση θα δημιουργεί και την ανάλογη ευθύνη του διαχειριστή.
Πιο συγκεκριμένα, ο διαχειριστής κατά τη διάρκεια της θητείας του, οφείλει να προβαίνει στις διαχειριστικές πράξεις οι οποίες περιγράφονται ως αρμοδιότητές του στο ισχύον καταστατικό της πολυκατοικίας, και γενικότερα σε κάθε διαχειριστική πράξη, η οποία μπορεί να προκύψει από την άσκηση των καθηκόντων του αυτών, και είναι φυσικά συναφής με τις αρμοδιότητές του. Έτσι κάθε υπαίτια πράξη ή παράλειψη του διαχειριστή για εκπλήρωση των υποχρεώσεών του, όπως αυτές ορίζονται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, και ιδιαίτερα αναφορικά με την συντήρηση των κοινοχρήστων, δημιουργεί υποχρέωση του διαχειριστή προς αποζημίωση είτε του ζημιωθέντος συνιδιοκτήτη της πολυκατοικίας είτε του ζημιωθέντος τρίτου, γιατί όπως έχει κρίνει η νομολογία, ο διαχειριστής ευθύνεται σύμφωνα με τις διατάξεις για την εντολή (άρθρο 714 του Αστικού Κώδικα: «ο εντολοδόχος ευθύνεται για κάθε πταίσμα») για κάθε πταίσμα του (ΕφΑθ 528/1979).
Επίσης εάν κάποιος τρίτος έχει ζημιωθεί εξαιτίας παράλειψης των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, και έχει επανειλημμένα οχλήσει τον διαχειριστή της πολυκατοικίας ούτως ώστε να επισκευάσει ο τελευταίος ό,τι του προκάλεσε την ζημία, ο διαχειριστής ευθύνεται εις ολόκληρον με τους συνιδιοκτήτες εάν από τη μη επισκευή προκλήθηκε βλάβη στον τρίτο (Τσούμας Β., Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία, 2009 σελ. 179 επ). Ο τρίτος, στην τελευταία περίπτωση, ορθώς ενάγει μόνο τον διαχειριστή στηριζόμενος και στο άρθρο 914 του Α.Κ. («όποιος ζημιώσει άλλον παράνομα και υπαίτια έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει») για αποζημίωση λόγω αδικοπραξίας (ΕφΑθ 3126/1988 ΑρχΝ 1988, 219 με Σχόλιο Γεωργίου).
Όταν δημιουργείται ζημία με πταίσμα του διαχειριστή, αυτός ευθύνεται προσωπικά έναντι του ζημιωθέντος λόγω αδικοπραξίας (ΕφΑθ 528/1979 Νοβ 27, 1315), ενώ και οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ευθύνονται ως προστήσαντες (ΕφΑθ 3959/1987 ΕΔΠ 1987, 104, ΕφΑθ 4055/1981 Αρμ 81, 760) Ωστόσο, δεν ευθύνεται προσωπικά για την πληρωμή των χρεών και δεν ενάγεται ατομικά ο διαχειριστής για τα χρέη που έχει η συνιδιοκτησία της πολυκατοικίας προς τρίτους (ΕφΑθ 7289/1987 ΕΔΠ 1987, 215).
Πρέπει να προστεθεί στο σημείο αυτό, ότι η ευθύνη του διαχειριστή, εκτός από αστική, όπως αναλύθηκε ανωτέρω, είναι ενδεχομένως και ποινική, στις περιπτώσεις στις οποίες προκαλείται από πράξη ή παράλειψή του βλάβη σε αγαθά τρίτων, τα οποία προστατεύονται από την Ποινική Νομοθεσία και η βλάβη των οποίων τιμωρείται ποινικώς.
Εξάλλου, ο διαχειριστής θεωρείται, αν δεν ορίζεται αμοιβή, εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, προδήλως όμως όχι ατομικά του καθενός, αλλά του συνόλου των συνιδιοκτητών ως ομάδας, αφού αυτή είναι η εντολέας και όχι τα πρόσωπα που την απαρτίζουν. Στην ανωτέρω εντολή ισχύουν συμπληρωματικά οι διατάξεις των άρθρων 718 και 303 ΑΚ, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό. Συνεπώς, ο εντολοδόχος είναι υποχρεωμένος και κατά τη διάρκεια της εντολής να παρέχει στον εντολέα πληροφορίες για την πορεία της διαχειρίσεως και ειδικότερα για τις γενόμενες εισπράξεις και πληρωμές κλπ, αν παραλείψει δε την υποχρέωση του αυτή είναι υπεύθυνος, κατά το άρθρο 714 ΑΚ, στην αποκατάσταση κάθε ζημίας που επήλθε στην περιουσία του εντολέα του.
Μετά την περάτωση της εντολής με οποιονδήποτε τρόπο, είναι υποχρεωμένος να λογοδοτήσει, τηρώντας σε περίπτωση διαχειρίσεως και τις διατυπώσεις του άρθρου 303 ΑΚ, δηλ. να ανακοινώσει λογαριασμό εσόδων και εξόδων, επισυνάπτοντας και τα σχετικά δικαιολογητικά, εφόσον συνηθίζονται. Η λογοδοσία αυτή, στην περίπτωση του διαχειριστή πολυκατοικίας, θα παρασχεθεί κατά το τέλος της θητείας του, οπότε λήγει και η εντολή του, προς την εντολέα του Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών, αν ο κανονισμός δεν ορίζει διαφορετικά.
Συνεπώς είναι πρόδηλο, μετά τα προεκτεθέντα, ότι ο διαχειριστής πολυκατοικίας δεν είναι υποχρεωμένος να παρέχει πληροφορίες για την πορεία της διαχειρίσεως του, ούτε να λογοδοτεί σε καθένα ιδιοκτήτη διαμερίσματος ή ορόφου χωριστά, συνακόλουθα δε ο τελευταίος δεν έχει ατομικά το δικαίωμα να αξιώσει δικαστικά την παροχή λογοδοσίας από το διαχειριστή (ΕφΑθ 7426/05 Δνη 47. 47, ΕφΑθ 5784/01 Δνη 43. 836), ούτε έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την πληρωμή της σχετικής δαπάνης, επικαλούμενος την άρνηση του διαχειριστή να του δώσει πληροφορίες (ΕφΑθ 5784/01, ΕφΑθ 3459/86 ΕΔΠ 1986. 135, Π. Μακρυγιάννης, Η λογοδοσία από τους διαχειριστές πολυκατοικίας, ΕΔΠ 1997.101, 165/2013 ΕφΛαρ).
Αν μετά τη λήξη της θητείας του διαχειριστή δεν συνήλθε και πάλι η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών και δεν εξελέγη νέος διαχειριστής, αλλά ο παλαιός διαχειριστής εξακολουθεί να ασκεί τη διαχείριση με την ανοχή και σιωπηρή συναίνεση και των άλλων συνιδιοκτητών, οι οποίοι δεν αντιλέγουν, τότε υπάρχει διαχειριστής «εν τοις πράγμασι», ο οποίος νόμιμα εκπροσωπεί τη συνιδιοκτησία (ΑΠ 907/2009 ΕΔΠολ 2010. 455).
Για οποιαδήποτε απορία σχετικά με την υπόθεσή σας, επικοινωνήστε μαζί μας και εξειδικευμένοι δικηγόροι με εμπειρία, θα αναλάβουν να σας παρέχουν τις κατάλληλες νομικές συμβουλές. Δικηγορικά γραφεία στην Αθήνα και την Καβάλα. Δυνατότητα απομακρυσμένου ραντεβού. Παράσταση σε όλη την Ελλάδα.