Οριζόντια ιδιοκτησία. Ζημιά προκληθείσα σε ιδιοκτησία από κοινόκτητο και κοινόχρηστο σωλήνα. Ευθύνη ιδιοκτήτη διαμερίσματος και πολυκατοικίας. Πότε ένα πράγμα είναι κοινόχρηστο και πότε ιδιωτικό.

Οριζόντια ιδιοκτησία. Ζημιά προκληθείσα σε ιδιοκτησία από κοινόκτητο και κοινόχρηστο σωλήνα. Ευθύνη ιδιοκτήτη διαμερίσματος και πολυκατοικίας. Πότε ένα πράγμα είναι κοινόχρηστο και πότε ιδιωτικό.

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του εισαγωγικού του Νόμου, συνάγεται σαφώς ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διαιρεμένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση .

Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας σύμβαση, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 (ΑΠ 1633/2003). Εκτός από τις κατασκευές και εγκαταστάσεις που ενδεικτικά στο νόμο 3741/1929 (άρθρο 2 παρ. 1) και στον ΑΚ (άρθρο 1117 ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή) αναφέρονται ως κοινά μέρη της οικοδομής, είναι δυνατόν και άλλες, σύμφωνα με το κριτήριο της χρήσης, να αποτελέσουν αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας (αφού θα χρησιμεύουν στην κοινή χρήση των ιδιοκτητών). Έτσι, αποτελούν κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα οικοδομής και οι εγκαταστάσεις παροχής και αποχέτευσης νερού, αφού όπως είναι πρόδηλο, παρέχουν χρησιμότητα σε όλους τους δικαιούχους της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΠ 406/1996).

Αναφορικά, με τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών από την αποκλειστική ιδιοκτησία, από τη διάταξη του άρθρου 6 παρ. 1 του Ν. 3741/1929, συνάγεται ότι ο κύριος χωριστής ιδιοκτησίας έχει υποχρέωση να τη διατηρεί σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην μπορεί να προκύψει από αυτή βλάβη στη χρήση των λοιπών διαιρετών ιδιοκτησιών. Η παράλειψη της υποχρέωσης αυτής γεννάει ενοχική αξίωση των λοιπών ή του βλαπτόμενου τρίτου να ζητήσουν αποζημίωση. Αν η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο βλαπτόμενος να στραφεί κατά του ζημιώσαντος με βάση τις διατάξεις για την αδικοπραξία και να ζητήσει πλήρη ικανοποίηση.

Εξάλλου, σε σχέση με τις υποχρεώσεις από την αναγκαστική συνιδιοκτησία πάνω στα κοινά πράγματα, κατά το άρθρο 5 εδάφ. β` και γ` του πιο πάνω νόμου 3741/1929, καθένας από τους συνιδιοκτήτες συμμετέχει υποχρεωτικά στη συντήρηση και επισκευή των κοινών μερών της οικοδομής και ευθύνεται ατομικά ή και παράλληλα με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες για την επισκευή τους, κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του. Για κάθε δε υπαίτια ζημιογόνο παράλειψη των άνω συνιδιοκτητών ή του διαχειριστή εντολοδόχου τους σε σχέση με τις ανατεθείσες κατ` άρθρα 4 και 13 του ως άνω νόμου από τον Κανονισμό υποχρεώσεις του, για συντήρηση και επισκευή των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, ο βλαπτόμενος ιδιοκτήτης ή τρίτος έχει αξίωση αποζημίωσης, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 914, 922, 926, 932, 714, 297, 298 ΑΚ (ΑΠ 914/2005). Στην περίπτωση υποχρεώσεων από την αναγκαστική συνιδιοκτησία για συντήρηση και επισκευή των κοινών μερών, η κύρια υποχρέωση όλων των συγκυρίων συνίσταται σε επιχείρηση πράξης, η οποία ως εκ της φύσης της είναι αδιαίρετη παροχή. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 494 παρ. 1, 481 και 482 του ΑΚ, αν περισσότεροι οφείλουν αδιαίρετη παροχή, καθένας από αυτούς έχει την υποχρέωση να την εκπληρώσει ολόκληρη, ο δε δανειστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την παροχή, κατά την προτίμησή του, από οποιονδήποτε οφειλέτη.

Συνεπώς ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος, βλαπτόμενος από τη χρήση κοινού πράγματος της οικοδομής έχει δικαίωμα να αξιώσει την κατάλληλη επισκευή αυτού προς άρση της προσβολής του, είτε από όλους τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, είτε από ένα ή ορισμένους από αυτούς κατά την προτίμησή του (ΑΠ 406/96, ΑΠ 680/2021). Η υποχρέωση κάθε συνιδιοκτήτη, για συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι ανεξάρτητη από τη χρησιμοποίηση ή όχι του κοινόχρηστου πράγματος, από καθέναν απ’ αυτούς (εκτός αντίθετης νόμιμης και έγκυρης συμβατικής δέσμευσης), διότι η υποχρέωση αυτή προέρχεται από τη συνιδιοκτησία του κοινού και μόνον από το γεγονός ότι το κοινό πράγμα χρησιμεύει από τον προορισμό του για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών, ανεξάρτητα, εάν από λόγους υποκειμενικούς χρησιμοποιείται ή όχι αυτό από όλους ή από μερικούς απ’ αυτούς (Εφ.Θεσσαλ. 1909/2004 Αρμ 2005/231). Η αξίωση του συγκυρίου – κοινωνού, κατά των λοιπών συγκυρίων να απαιτήσει τις δαπάνες, που κατέβαλε για το κοινό πράγμα, εφόσον αυτές έγιναν με τις προϋποθέσεις του άρθρου 788 παρ. 2 ΑΚ (επικείμενος κίνδυνος βλάβης του κοινού) θεμελιώνεται στις προαναφερόμενες διατάξεις της οροφοκτησίας και αυτές του άρθρου 794 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται συμπληρωματικά στην οροφοκτησία (βλ. Π. Κωνσταντοπούλου, ό.π., σελ. 280, Καυκά Ενοχ. Δίκ., άρθρο 794 ΑΚ, ΕΦΑΘ 7721/2006 Δ/νη 2007/930, EφΘεσ 1909/2004 Αρμ. 2005/231). Οι δαπάνες, που έγιναν για την αποκατάσταση – επισκευή του κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος θα πρέπει να ανταποκρίνονται στη φύση και στην έκταση των συγκεκριμένων εργασιών, να αντικρίζουν το κοινό συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών και να μην έχουν πολυτελή ή επωφελή χαρακτήρα, ούτε να είναι δυσαναλόγως επαχθείς.

Αν όμως η διαρροή προέρχεται από σωληνώσεις ταγμένες στην εξυπηρέτηση συγκεκριμένου διαμερίσματος, ευθύνη έχει μόνο ο εν λόγω ιδιοκτήτης. Με βάση τις διατάξεις των άρθρων 3 παρ. 1 και 6 παρ. 1 Ν. 3741/1929 ιδρύεται υποχρέωση του οροφοκτήτη να διατηρεί και να επισκευάζει τις βεράντες και τις υδραυλικές σωληνώσεις της οικίας του, ήτοι να λαμβάνει μέτρα προς αποτροπή της βλάβης των λοιπών ιδιοκτητών. Η παράλειψη της υποχρέωσης συντήρησης της χωριστής ιδιοκτησίας εκθέτει τον ιδιοκτήτη σε αποζημίωση των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, αν από τούτη επέλθει βλάβη σε αυτούς. Αν η πιο πάνω παράλειψη του ιδιοκτήτη είναι και υπαίτια δικαιούται ο βλαπτόμενος να στραφεί κατά του ζημιώσαντος με βάση τις διατάξεις της αδικοπραξίας (I. Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, 2009, σελ. 1118-1119). Εξάλλου, σε περίπτωση παράλειψης του οροφοκτήτη να λάβει μέτρα αποτροπής της ζημίας των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, ο βλαπτόμενος από τη μη επισκευή των φθορών διαμερίσματος έχει δικαίωμα να αξιώσει την επισκευή αυτών, ώστε να αρθεί η προσβολή του (άρθ. 1108 εδ. α` ΑΚ ).

Το γεγονός ότι η επισκευή αυτή κατέστη αναγκαία από ελαττωματική αρχική κατασκευή, υπαιτίως ή ανυπαιτίως, από τον εργολάβο της όλης οικοδομής, προτού καταστεί ιδιοκτήτης ο εναγόμενος, δεν έχει έννομη επιρροή ως προς την υποχρέωση, που έχει αυτός, προς επισκευή, έναντι του βλαπτόμενου ιδιοκτήτη του κάτω διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής (ΑΠ 1223/2012 ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ).

Επίσης, κατά το άρθρο 6 § 1 του ν. 3741/1929 , ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή μέρους αυτού κατασκευάζει και διατηρεί, με δική του δαπάνη, το πάτωμα στο οποίο βαίνει, τις θύρες, που ανήκουν ιδιαιτέρως σε κάθε ιδιοκτησία, τους θόλους, τα δωμάτια και τις οροφές των δωματίων αυτού. Η διάταξη αυτή αναφέρει ενδεικτικά και όχι αποκλειστικά τα υπαγόμενα στη διαιρετή ιδιοκτησία επί μέρους πράγματα και τα κύρια από αυτά, που περικλείουν και αποτελούν τη διαιρετή ιδιοκτησία. Από την ως άνω διάταξη σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 3 § 1, 5, 9 παρ. 2 και 3 του ν.3741/1929 και το άρθρο 1006 ΑΚ προκύπτει ότι ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος έχει υποχρέωση να διατηρεί τη διαιρετή ιδιοκτησία του σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μη μπορεί να προκύψει από αυτήν βλάβη στη χρήση των λοιπών διαιρετών ή των κοινών της οροφοκτησίας. Παρόλο που στη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του ν. 3741/1929 δεν γίνεται ρητή αναφορά σε «υποχρέωση», ωστόσο αυτό προκύπτει από το όλο πνεύμα και το σκοπό της και της εισηγητικής έκθεσης του νόμου.

Συνεπώς, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος ευθύνεται, κατά την § 1 του άρθρου 6 του ν. 3741/1929, έναντι των λοιπών κυρίων της οροφοκτησίας από τη μη διατήρηση ή πλημμελή συντήρηση της διαιρετής του ιδιοκτησίας και της δυνάμενης να επέλθει εξ αυτής βλάβης και μπορεί να υποχρεωθεί στη λήψη των μέτρων που επιβάλλονται για την αποτροπή της βλάβης ή στην καταβολή αποζημίωσης. Αν η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο συνιδιοκτήτης που ζημιώνεται και προσβάλλεται κατά τούτο στο εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας του, να στραφεί κατά εκείνου και να ζητήσει αποζημίωση κατά τις διατάξεις των άρθρων 914, 932, 297, 298 ΑΚ (ΑΠ 680/2021).

Οι συνιδιοκτήτες μπορούν διεκδικήσουν δικαστικά τα οφειλόμενα κοινόχρηστα με την έκδοση διαταγής πληρωμής ή άσκηση αγωγής κατά του οφειλέτη συνιδιοκτήτη. Πριν την κατάθεση της αγωγής ή της αίτησης για έκδοση διαταγής πληρωμής απαιτείται πρακτικό Γενικής Συνέλευσης, με το οποίο θα ανατίθεται επισήμως η διαχείριση στο διαχειριστή και θα αποφασίζεται από τους συνιδιοκτήτες η πραγματοποίηση των ως άνω νομικών ενεργειών. Το ορθό είναι πριν τη Γενική Συνέλευση να έχει μελετηθεί ο κανονισμός της πολυκατοικίας, προκειμένου να διαπιστωθούν οι όροι και προϋποθέσεις, που ορίζει αυτός, για τη νόμιμη σύγκλισή της. Αρκετοί κανονισμοί απατούν την τήρηση συγκεκριμένου πρωτοκόλλου για τη σύγκλιση της γενικής συνέλευσης, που περιλαμβάνει την ενημέρωση των συνιδιοκτητών με συστημένη επιστολή και την παρέλευση συγκεκριμένων προθεσμιών.

Επιπλέον, για τη νόμιμη λήψη απόφασης θα πρέπει να αναγραφεί στο πρακτικό της γενικής συνέλευσης ο τρόπος κλήτευσης του κάθε συνιδιοκτήτη, ιδιαίτερα του οφειλέτη, κατά του οποίου πρόκειται να αναληφθούν δικαστικές ενέργειες, διότι, σε αντίθετη περίπτωση, μπορεί ακυρώσει τη διαταγή πληρωμής με ανακοπή ή, προβαλλομένης της σχετικής ένστασης, να επιδιώξει βάσιμα την απόρριψη της αγωγής κατά αυτού. Συνηθίζεται για απλά θέμα διαχείρισης να μην τηρούνται οι νόμιμες διατυπώσεις για τη σύγκλιση της Γενικής Συνέλευσης. Όταν όμως πρόκειται για τη λήψη σημαντικών αποφάσεων από τους συνιδιοκτήτες, όπως είναι η άσκηση αγωγής για οφειλόμενα κοινόχρηστα, πρέπει να τηρούνται όλες οι νόμιμες διατυπώσεις και για το λόγο αυτό είναι απαραίτητη η ανάθεση σε δικηγόρο της επιμέλειας της διαδικασίας, προκειμένου να διασφαλιστεί ή σύννομη διεκπεραίωσή της. Σε αρκετές περιπτώσεις μία εξώδικος όχληση και μία έκδοση απόφασης γενικής συνέλευσης είναι αρκετές, ώστε να εξωθήσουν κάποιο συνιδιοκτήτη σε πληρωμή των οφειλομένων κοινοχρήστων δαπανών.

Διαβάστε επίσης: Αναγκαίες δαπάνες κοινοχρήστων πολυκατοικίας. Κάλυψη δαπανών μονομερώς από συνιδιοκτήτη και μεταγενέστερη αναζήτησή τους από τους υπόλοιπούς συνιδιοκτήτες. [25/2019 ΕφΠειρ]

Άρνηση πληρωμής κοινοχρήστων: Αντιμετώπιση προβαλλόμενων λόγων και ειδικά η περίπτωση μη επίδειξης αποδείξεων δαπανών

Κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη στην οικοδομή – Ταράτσα, δώμα και το δικαίωμα υψούν

Διορισμός διαχειριστή από το Δικαστήριο. Διαφωνία συνιδιοκτητών πολυκατοικίας. Ευθύνη διαχειριστή

Για οποιαδήποτε απορία σχετικά με την υπόθεσή σας, επικοινωνήστε μαζί μας και εξειδικευμένοι δικηγόροι με εμπειρία, θα αναλάβουν να σας παρέχουν τις κατάλληλες νομικές συμβουλές. Δικηγορικά γραφεία στην Αθήνα και την Καβάλα. Δυνατότητα απομακρυσμένου ραντεβού. Παράσταση σε όλη την Ελλάδα.