Κυριότητα ακινήτων με πρακτικό συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ. Προυποθέσεις και ιδιομορφίες.

Κυριότητα ακινήτων με πρακτικό συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ. Προυποθέσεις και ιδιομορφίες.

Το επιτρεπτό της μεταγραφής των πρακτικών συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ.  – Γνωμοδότηση ΕισΑΠ 1/26-2-2016

Τα ακίνητα στην Ελλάδα συνηθίζονταν για δεκαετίες να κληρονομούνται ή να διανέμονται προφορικά. Ή να καταπατούνται . Σε περίπτωση διαφωνίας οι φαινόμενοι συγκύριοι ή νομείς πλειονων ακινήτων κατέφευγαν στα δικαστήρια. Πολύ συχνά οι σφοδροί δικαστικοί αγώνες (δικαστικής διανομής ακινήτων, νόμιμης μοίρας κλπ ) διήρκησαν δεκαετίες. Ωστόσο, δεν έλειψαν  οι περιπτώσεις που η σύνεση επικράτησε και οι δικαστικοί αυτοί αγώνες έληξαν σύντομα και  συμβιβαστικά, με την υπογραφή και επικύρωση από το επιληφθέν Δικαστήριο, πρακτικών συμβιβασμού σύμφωνα με όσα ορίζει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας. Οι πρώην αντίδικοι δηλαδή αποφάσισαν συμβιβαστικά είτε να μεταφέρουν τα επιμέρους ποσοστά τους επί πλειόνων ακινήτων σε ένα ακίνητο, είτε να συ-στήσουν περισσότερες ανεξάρτητες οριζόντιες ή/και κάθετες ιδιοκτησίες επί ενός μέχρι πρότινος ενιαίου ακινήτου στο οποίο ήταν συγκύριοι,  προκειμένου να αποφευχθούν οι μελλοντικές έριδες καθιστώντας με τον τρόπο αυτό τη διαχείριση της ακινήτου περιουσίας τους πιο εύκολη κυρίως σε θέματα:

α) υπολογισμού τεκμηρίων διαβίωσης και των φόρων που αναλογούν σε αυτά
β) πληρωμής ή έκπτωσης δαπανών συντήρησης,
γ) είσπραξης ενοικίων,
δ) ιδιοκατοίκησης
ή ε) πώλησης.

Το σημαντικότερο όλων, στην περίπτωση που το πρακτικό συμβιβασμού υπογράφεται στον πρώτο βαθμό της ανοιγείσας δίκης, ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΚΑΝ η προσκόμιση των πιστοποιητικών του ν 4223/2013 καθόσον το άρθρο 54Α παράγραφος 5  αναφέρεται ΡΗΤΑ στη συζήτηση της υπόθεσης και ουχί στον εξώδικο συμβιβασμό που προβλέπει το άρθρο 209 επ. του ΚΠολΔ.

H πρακτική αυτή εντάθηκε με την ένταξη περιοχών στη διαδικασία κτηματογράφησης. Τα Υποθηκοφυλακεία και κυρίως τα Κτηματολογικά Γραφεία δεν δέχονταν εύκολα την μεταγραφή των ως άνω πρακτικών συμβιβασμού, δημιουργώντας πρόβλημα εκ του μη όντος στους πρώην αντιδίκους οι οποίοι:

ΆΛΛΟΤΕ υποχρεώνονταν να συντάξουν και μεταγράψουν – με το ανάλογο κόστος σύνταξης και μεταγραφής πέρα των φόρων που αναλογούσαν ανά περίπτωση – μία ή περισσότερες συμβολαιογραφικές πράξεις (ενδεικτικά: αποδοχή ή αποδοχές κληρονομιάς ανάλογα με τον αριθμό των κληρονομούμενων που είχαν προαποβιώσει, διανομές, συστάσεις οριζοντίων ή/και καθέτων ιδιοκτησιών κ.ο.κ.),

ΆΛΛΟΤΕ δε συνέτασσαν / μετέγραφαν συμβολαιογραφικές πράξεις αρκούμενοι συνήθως  στη σύνταξη σχετικών (εμπρόθεσμων) δηλώσεων φόρου κληρονομιάς ή μεταβίβασης ή διανομής ή χρησικτησίας προς τις καθ΄ ύλιν αρμόδιες Δ.Ο.Υ.,

ΆΛΛΟΤΕ συνέτασσαν / μετέγραφαν μόνο τις πάγιες ως προς τα έξοδα πράξεις (δηλαδή αποδοχές κληρονομιάς) συντάσσοντας ταυτόχρονα μέσα στο ακριβές πλαίσιο των όσων συμφωνήθηκαν δια του πρακτικού συμβιβασμού προσύμφωνα (κυρίως διανομής ακινήτων) χωρίς όρους αυτοσύμβασης προκειμένου να περιορίσουν (χρονικά) ΚΑΙ τον αναλογούντα φόρο προς την καθ΄ ύλιν αρμόδια Δ.Ο.Υ. ,

ΆΛΛΟΤΕ δε συνέτασσαν / μετέγραφαν καμία απολύτως συμβολαιογραφική πράξη, ούτε συνέτασσαν / κατέθεταν σχετικές δηλώσεις φόρου κληρονομιάς ή μεταβίβασης ή διανομής ή χρησικτησίας προς τις καθ΄ ύλιν αρμόδιες Δ.Ο.Υ., αρκούμενοι στην ενημέρωση του συστήματος TAXIS ως προς την αλλαγή της περιουσιακής τους κατάστασης,

ΆΛΛΟΤΕ δεν προέβαιναν σε καμία απολύτως ενέργεια μετά την υπογραφή και επικύρωση από το επιληφθέν της αγωγής Δικαστηρίου σχετικού πρακτικού συμβιβασμού.

Από φορολογικής απόψεως αυτή η πρακτική των Υποθηκοφυλακείων / Κτηματολογικών γραφείων δημιούργησε προβλήματα όσον αφορά τον συντονισμό του χρόνου κτήσεως, σύστασης, αλλοίωσης, μετάθεσης ή κατάργησης εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο, όπως αυτός συμφωνήθηκε κι επικυρώθηκε δια του πρακτικού συμβιβασμού (και ο οποίος συνήθως συμφωνεί με τα όσα δηλώθηκαν στις εφαρμογές του TAXIS) με αυτόν που αναγράφεται στις μεταγραπτέες συμβολαιογραφικές πράξεις, δηλαδή στα οριστικά συμβόλαια : με εξαίρεση τις αποδοχές κληρονομιάς όπου η δήλωση του κληρονόμου  αναγάγεται στην ημερομηνία θανάτου του κληρονομούμενου, στις λοιπές συστάσεις οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, όπως επίσης και στις οριστικές διανομές ακινήτων δε γίνεται εύκολα αποδεκτή η αναδρομική ισχύς των συμφωνηθέντων. Αντίθετα, στο πρακτικό συμβιβασμού οι πρώην αντίδικοι δύνανται να συμφωνήσουν – ελεύθερα – διαφορετική ημερομηνία σύστασης, αλλοίωσης, μετάθεσης ή κατάργησης εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο, βάσει των πραγματικών περιστατικών που έγιναν αμοιβαία αποδεκτά.

Τα συνηθέστερα προβλήματα που αντιμετωπίσαμε τα τελευταία χρόνια αφορούσαν:

α) τον επιμεριστικό καταλογισμό κατόπιν ελέγχου ή υποχρεωτικής υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος ΕΚ ΝΕΟΥ ΦΟΡΩΝ ΗΔΗ ΚΑΤΑΒΛΗΘΕΝΤΩΝ (από τον πραγματικό κύριο ή νομέα του ακινήτου) παρελθόντων ετών– μετά των σχετικών προσαυξήσεων – στο σύνολο των συγκύριων των ακινήτων, όπως αυτοί μπορούν να κατονομασθούν βάσει των νόμιμα μεταγεγραμμένων τίτλων στην προ της υπογραφής του πρακτικού συμβιβασμού δηλαδή περίοδο, που για τους λόγους που παραπάνω αναφέραμε είτε δεν είχαν συντάξει οριστικά συμβόλαια αλλά προσύμφωνα από τα οποία έλειπε (για λόγους προστασίας των πρώην διαδίκων) ο όρος της αυτοσύμβασης, είτε ο χρόνος σύστασης, αλλοίωσης, μετάθεσης ή κατάργησης εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο δεν προέκυπτε από ήδη μεταγεγραμμένο νόμιμο τίτλο αλλά από το πρακτικό συμβιβασμού.

β) χάος στη ζήτηση και λήψη πιστοποιητικών ΦΑΠ και ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα αυτά, τα οποία επισυνάπτονται στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις βάσει της κατάστασης που προϋπήρχε της υπογραφής του σχετικού πρακτικού συμβιβασμού, όπως παραπάνω αναλυτικά αναφέραμε. Το χειρότερο όλων, φόροι ιδιοκτησίας ήδη (θεωρητικά αχρεωστήτως) καταβληθέντες από τους πραγματικούς νόμω υπόχρεους δεν επιτρέπονταν από το Νόμο να επιστραφούν ή συμψηφισθούν με μελλοντικώς βεβαιωθείσες ή ήδη ληξιπρόθεσμες οφειλές κατά τη συνήθη πλέον πρακτική.

Μετά από μία σχεδόν δεκαετία, λύση στο πρόβλημα δίνει ο Αντιεισαγγελέας του Αρείου Πάγου με την με αριθμό 1/2016 γνωμοδότηση του, η οποία εκδόθηκε κατόπιν σχετικού αιτήματος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου της περιφέρειας του Εφετείου Θεσσαλονίκης όπου το πρόβλημα είχε πλέον γιγαντωθεί και φέρει όλους τους εμπλεκόμενους στις παραπάνω αναφερόμενες διαδικασίες στα όριά τους.

Φρονούμε πως οι φορολογικές συνέπειες της ενιαίας λύσης, ήτοι της μεταγραφής των πρακτικών συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ  που προκρίνει η γνωμοδότηση υπερπηδούν τα εμπόδια που μέχρι τώρα έθετε η διάταξη του 2 του Ν 4223/2013 τόσο ως προς τη ζήτηση και λήψη πιστοποιητικών, όσο και ως προς την ελαχιστοποίηση της δαπάνης μεταγραφής των πρώην αντιδίκων στην απολύτως νόμιμη και απαραίτητη.
Πηγή: https://www.taxheaven.gr/news/news/view/id/28528

******************************************************************

Πρακτικά συμβιβασμού κατ’ άρθρ. 209 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και μεταγραφή αυτών – γνωμοδότηση ΕισΑΠ 1/26-2-2016

 
Σύμφωνα με την πρόσφατη γνωμοδότηση του Αντιεισαγγελέως του Αρείου Πάγου σε ερώτηση του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου του Εφετείου Θεσσαλονίκης ως προς το αν το πρακτικό συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ, όταν αφορά σύσταση, αλλοίωση, μετάθεση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, μεταγράφεται στα βιβλία του αρμοδίου Υποθηκοφυλακείου/ καταχωρείται στα αρμόδια Κτηματολογικά βιβλία, απαντώνται τα κάτωθι:

«Ως προς το ζήτημα του τύπου

Από πλευράς δικονομικού δικαίου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 209, 212 § 4 και 293 § 1 εδ. 3 ΚΠολΔ προκύπτει ότι και ο εξώδικος συμβιβασμός των άρθρων 209 επ. ΚΠολΔ, εφόσον και αυτός κατά το γράμμα της διάταξης του άρθρου 212 § 4 ΚΠολΔ έχει τα αποτελέσματα του δικαστικού συμβιβασμού, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 293 § 1 εδ. 3 ΚΠολΔ «…καλύπτει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου που προβλέπεται από το ουσιαστικό δίκαιο, και μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως τίτλος προς εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης». Από πλευράς ουσιαστικού δικαίου, κατά τη διάταξη του άρθρου 369 ΑΚ απαιτείται πράγματι η τήρηση συμβολαιογραφικού εγγράφου όταν αναλαμβάνεται υποχρέωση για σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο. Σημειωτέον ότι η εν λόγω διάταξη αφορά στην τήρηση τύπου για τις υποσχετικές δικαιοπραξίες με τις οποίες αναλαμβάνεται η υποχρέωση για σύσταση, μετάθεση κλπ εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο. Και τέτοια υποχρέωση μπορεί να αναληφθεί και με συμβιβασμό. Ο ίδιος ο νόμος όμως στην περίπτωση του συμβιβασμού, κατά τα προεκτεθέντα, λύνει το θέμα του τύπου (βλ. άρθρο 293 § 1 εδ. 3 ΚΠολΔ), ορίζοντας ότι η σύνταξη του πρακτικού συμβιβασμού κατά τους όρους του νόμου καλύπτει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Επομένως, έχουμε τη γνώμη ότι ο εξώδικος συμβιβασμός, όταν αφορά ακίνητο, δεν απαιτείται να περιαφεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Ως προς το ζήτημα της μεταγραφής

Σύμφωνα με τη διάταξη 1192 ΑΚ οι μεταγραπτέες πράξεις είναι αυτές που ορίζονται στην εν λόγω διάταξη. Κατά την περ. α’ του εν λόγω άρθρου μεταγραπτέες είναι εν πρώτοις οι εμπράγματες δικαιοπραξίες, αυτές δηλαδή με τις οποίες επέρχεται σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο. Υπό το πρίσμα αυτό, επειδή ο συμβιβασμός και ανεξάρτητα από τη διχογνωμία για τη νομική του φύση, έχει και δικαιοπρακτικό χαρακτήρα και είναι δυνατόν να έχει ως αντικείμενο και τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητο, θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι το πρακτικό ενός τέτοιου συμβιβασμού είναι μεταγραπτέο. Κατά τη νομολογία γίνεται καταρχήν δεκτό ότι είναι μεταγραπτέο το πρακτικό του δικαστικού συμβιβασμού (ΑΠ 1739/1999 ΕΕΝ 2001,366). Με δεδομένο όμως ότι και ο συμβιβασμός των άρθρων 209 επ.  ΚΠολΔ, έχει κατά τα προεκτεθέντα, τα αποτελέσματα του δικαστικού συμβιβασμού, έχουμε τη γνώμη ότι μεταγραπτέο είναι και το πρακτικό ενός τέτοιου συμβιβασμού, όταν αφορά ακίνητο (άρθρο 209 επ.ΚπολΔ)».

http://efotopoulou.gr/praktika-simvivasmou-kat-arthr-209-kodika-politikis-dikonomias-ke-metagrafi-afton-gnomodotisi-isap-126-2-2016/

 

************************************************************

Πρακτικά συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ και μεταγραφή αυτών

Αριθ. Γνωμ. 1/2016
Προς
Τον Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Εφετείου Θεσσαλονίκης

Θέμα: Πρακτικά συμβιβασμού κατ’ αρθρ. 209 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και μεταγραφή αυτών.

Με το υπ’ αριθ. πρωτ. 34/20-1-2016 έγγραφο σας μας τέθηκε το εξής ερώτημα: Αν το πρακτικό συμβιβασμού κατ’ άρθρο 209 ΚΠολΔ, όταν αφορά σύσταση, αλλοίωση, μετάθεση ή κατάργηση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο, μεταγράφεται στα βιβλία του αρμοδίου Υποθηκοφυλακείου / καταχωρείται στα αρμόδια Κτηματολογικά βιβλία.

Σε σχέση με τα ζητήματα που τίθενται με το ερώτημα:

Ως προς το ζήτημα του τύπου.

Από πλευράς δικονομικού δικαίου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 209, 212 § 4 και 293 § 1 εδ. 3 ΚΠολΔ προκύπτει ότι και ο εξώδικος συμβιβασμός των άρθρων 209 επ. ΚΠολΔ, εφόσον και αυτός κατά το γράμμα της διάταξης του άρθρου 212 § 4 ΚΠολΔ έχει τα αποτελέσματα του δικαστικού συμβιβασμού, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 293 § 1 εδ. 3 ΚΠολΔ «…καλύπτει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου που προβλέπεται από το ουσιαστικό δίκαιο, και μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως τίτλος προς εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης».

Από πλευράς ουσιαστικού δικαίου, κατά τη διάταξη του άρθρου 369 ΑΚ απαιτείται πράγματι η τήρηση του συμβολαιογραφικού εγγράφου όταν αναλαμβάνεται υποχρέωση για σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο. Σημειωτέον ότι η εν λόγω διάταξη αφορά στην τήρηση τύπου για τις υποσχετικές δικαιοπραξίες με τις οποίες αναλαμβάνεται η υποχρέωση για σύσταση, μετάθεση κλπ εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο. Και τέτοια υποχρέωση μπορεί να αναληφθεί και με συμβιβασμό. Ο ίδιος ο νόμος όμως στην περίπτωση του συμβιβασμού, κατά τα προεκτεθέντα, λύνει το θέμα του τύπου (βλ. άρθρο 293 § 1 εδ.3 ΚΠολΔ), ορίζοντας ότι η σύνταξη του πρακτικού συμβιβασμού κατά τους όρους του νόμου καλύπτει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Επομένως, έχουμε τη γνώμη ότι ο εξώδικος συμβιβασμός, όταν αφορά ακίνητο, δεν απαιτείται να περιαφεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

  Ως προς το ζήτημα της μεταγραφής.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1192 ΑΚ οι μεταγραπτέες πράξεις είναι αυτές που ορίζονται στην εν λόγω διάταξη. Κατά την περ. α’ του εν λόγω άρθρου μεταγραπτέες είναι εν πρώτοις οι εμπράγματες δικαιοπραξίες, αυτές δηλαδή με τις οποίες επέρχεται σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο. Υπό το πρίσμα αυτό, επειδή ο συμβιβασμός και ανεξάρτητα από τη διχογνωμία για τη νομική του φύση, έχει και δικαιοπρακτικό χαρακτήρα και είναι δυνατόν να έχει ως αντικείμενο και τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητο, θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι το πρακτικό ενός τέτοιου συμβιβασμού είναι μεταγραπτέο. Κατά τη νομολογία γίνεται καταρχήν δεκτό ότι είναι μεταγραπτέο το πρακτικό του δικαστικού συμβιβασμού (ΑΠ 1739/1999 ΕΕΝ 2001, 366). Με δεδομένο όμως ότι και ο συμβιβασμός των άρθρων 209 επ. ΚΠολΔ, έχει κατά τα προεκτεθέντα, τα αποτελέσματα του δικαστικού συμβιβασμού, έχουμε τη γνώμη ότι μεταγραπτέο είναι και το πρακτικό ενός τέτοιου συμβιβασμού, όταν αφορά ακίνητο (άρθρ.209 επ.ΚΠολΔ).
Ο Αντεισαγγελέας του Αρείου Πάγου
Κωνσταντίνος Παρασκευαϊδης