Εκμίσθωση ακινήτου που ανήκει σε ανήλικο. Προυποθέσεις και διαδικασία.

Εκμίσθωση ακινήτου που ανήκει σε ανήλικο. Προυποθέσεις και διαδικασία.

Οι ανήλικοι που δεν έχουν συμπληρώσει το 18^ο έτος της ηλικίας τους, εφόσον έχουν τους γονείς τους, τελούν υπό τη γονική μέριμνα αυτών (1510 και 1515 ΑΚ) και δεν μπορούν να διαχειριστούν την περιουσία τους [Βλ. Χ. Δ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, Τόμος Πρώτος, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, Αθήνα – Κομοτηνή, τρίτη έκδοση, 2006, σελ. 116]. Κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 1526 ΑΚ, «Οι γονείς δεν μπορούν, χωρίς την  άδεια  του  δικαστηρίου, να επιχειρήσουν στο όνομα του τέκνου τις πράξεις που απαγορεύονται και στον επίτροπο ανηλίκου χωρίς άδεια του δικαστηρίου». Πρόκειται για διάταξη αναγκαστικού δικαίου, η εφαρμογή της οποίας δεν μπορεί να αποκλειστεί με αντίθετη συμφωνία (3 ΑΚ), αφού βρίσκεται έξω από τα όρια της αυτονομίας της ιδιωτικής βουλήσεως [Βλ. Β. Α. Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, Ερμηνεία-Νομολογία Αστικού Κώδικα (κατ’ άρθρο), Τόμος Ε΄, Οικογενειακό Δίκαιο, Άρθρα 1346-1694, Αθήνα 2004, σελ. 1019 επ. (υπό άρθρο 1526)]. Οι πράξεις, λοιπόν, που επιχειρούν οι γονείς στο όνομα του τέκνου ως νόμιμοι αντιπρόσωποί του, για τις οποίες απαιτείται προηγούμενη άδεια του δικαστηρίου, είναι εκείνες για τις οποίες απαιτείται άδεια και για τον επίτροπο, ήτοι οι απαριθμούμενες στα άρθρα 1624 και 1625 ΑΚ. Γνωμοδότηση, ωστόσο, του εποπτικού συμβουλίου (1634 ΑΚ), η οποία απαιτείται για τον επίτροπο, δεν απαιτείται στην προκειμένη περίπτωση, αφού η διάταξη (1526 ΑΚ) αρκείται μόνο στην άδεια του δικαστηρίου, διότι η ύπαρξη εποπτικού συμβουλίου είναι ασυμβίβαστη με τη γονική μέριμνα.

Έτσι, κατά το προς ο η παραπομπή άρθρο 1624, παρ. 1 περ. 7 ΑΚ, «Ο επίτροπος, χωρίς τη γνωμοδότηση του εποπτικού συμβουλίου και την άδεια του δικαστηρίου, δεν έχει το δικαίωμα στο όνομα του ανηλίκου: … 7. να εκμισθώνει ακίνητο του ανηλίκου για χρόνο που υπερβαίνει τα εννέα έτη…». Κατ’ εφαρμογή, λοιπόν, της εν λόγω διάταξης (σε συνδυασμό με το προρρηθέν άρθρο 1526 ΑΚ), για την εκμίσθωση ακινήτου του ανηλίκου απαιτείται άδεια του δικαστηρίου, προς προστασία της ακίνητης περιουσίας του, μόνο αν τούτη υπερβαίνει τα εννέα έτη, καθόσον η μακροχρόνια δέσμευση αποβαίνει σε βάρος της περιουσίας του [ Βλ. Β. Α. Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, όπ.π., σελ. 1295 (υπό άρθρο 1624) ]. Έτσι, ο γονέας δύναται να εκμισθώσει ακίνητο του ανηλίκου σε τρίτο, για χρονικό διάστημα μέχρι εννέα ετών, απεριορίστως και χωρίς διατυπώσεις [Βλ. Χ. Δ. Παπαδάκη, όπ.π., σελ. 116 σε συνδυασμό με σελ. 111 επ.. Βλ. και ΜονΠρΘεσσ 36744/2009, ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ως νομολογιακό παράδειγμα χορήγησης δικαστικής αδείας σε γονέα για εκμίσθωση ακινήτου ανήκοντος στο ανήλικο τέκνο του, για χρονικό διάστημα υπερβαίνον τα εννέα έτη]. Από την εν λόγω ρύθμιση καταλαμβάνονται τόσο οι αστικές μισθώσεις όσο και οι μισθώσεις για επαγγελματική στέγη [ Βλ. Β. Τσούμα, Το Δίκαιο των Εμπορικών Μισθώσεων Μετά τη θέση σε ισχύ των Ν 4242/2014 & 4335/2015, Νομική Βιβλιοθήκη, 2017, σελ. 26, με παραπομπή σε ΕφΑθ 6391/2007, ΔΕΕ 2008: Ο ασκών γονική μέριμνα γονέας νομίμως συνάπτει εκμίσθωση ακινήτου για το παιδί του χωρίς δικαστική άδεια, εφόσον δε συμφωνείται διάρκειά της υπερβαίνουσα την υποχρεωτική εκ του νόμου. Η σύμβαση θα είναι άκυρη ως προς τον πέραν του νομίμου χρόνο, κατά τη συμπλήρωση του οποίου και θα λήξει, με απόδοση στον εκμισθωτή του μισθίου], καθώς και η υπομίσθωση ή η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου (593 ΑΚ), αλλά και η αναμίσθωση (611 ΑΚ). Οι διατυπώσεις του άρθρου 1624 ΑΚ πρέπει να τηρηθούν πριν από την ενέργεια της πράξης (σύναψη της μίσθωσης).

Στην περίπτωση που δεν τηρήθηκαν καθόλου οι νόμιμες διατυπώσεις ή τηρήθηκαν, όχι όμως εμπροθέσμως, η σύμβαση μίσθωσης είναι άκυρη (1528 εδ. α΄ ΑΚ), όχι ολόκληρη, αλλά μερικώς, ήτοι μόνο για το χρόνο που υπερβαίνει τα εννέα έτη. Μέχρι, λοιπόν, το χρόνο αυτό, η μίσθωση ενεργεί πλήρως και αναδίδει όλες τις συνέπειές της και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη που έχουν τα σχετικά δικαιώματα και τις υποχρεώσεις, μετά όμως την παρέλευση του χρονικού αυτού διαστήματος είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε (180 ΑΚ), υπό την προϋπόθεση βεβαίως ότι θα προβληθεί η ακυρότητα. Προσέτι, επισημαίνεται ότι η ακυρότητα που επάγεται η από τους γονείς του τέκνου παράβαση της υποχρέωσης που υπέχουν από το νόμο για την τήρηση των διατυπώσεων της 1526 ΑΚ, είναι σχετική και όχι απόλυτη, ήτοι προτείνεται μόνο από τους γονείς, το τέκνο μετά την ενηλικίωσή του, και τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους του έναντι παντός (1528 εδ. β΄ ΑΚ)[ Η παράβαση συνεπάγεται και ευθύνη των γονέων έναντι των τέκνων κατά την 1531 ΑΚ, με ενδεχόμενη συνέπεια την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 1532 ΑΚ. Έναντι του τρίτου δημιουργείται ευθύνη των γονέων κατά τις διατάξεις για την αδικοπραξία (914, 919 ΑΚ) ή κατά τις διαπραγματεύσεις (198 ΑΚ), όχι όμως και του τέκνου για τις αδικοπραξίες των γονέων του. Η ευθύνη του τέκνου από την ακυρότητα της πράξης έναντι του τρίτου, συνίσταται στην απόδοση των όσων έλαβε βάσει των 904 επ. ΑΚ, ανεξάρτητα από τη δικαιοπρακτική ανικανότητά του, καθόσον πρόκειται για ενοχή από το νόμο].

Έτσι, αν η ακυρότητα δεν προβληθεί από τα πρόσωπα αυτά, η εκμίσθωση εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παρέλευση των εννέα ετών, από τη μεταγενέστερη δε στάση του εκμισθωτή γονέα και ιδίως του ενήλικου πλέον ανηλίκου (ή των διαδόχων του) θα κριθεί η τύχη της. Ειδικότερα, εάν ο εκμισθωτής, μετά την πάροδο των εννέα ετών, εγκρίνει ρητά τη μίσθωση, αυτή ισχυροποιείται, και μάλιστα αναδρομικά (238 ΑΚ). Σημειωτέον ότι τέτοια έγκριση δύναται να χωρήσει μόνο από τον ανήλικο μετά την ενηλικίωσή του, όχι όμως και από το γονέα, ο οποίος, αφού δεν τήρησε τις νόμιμες διατυπώσεις και δημιούργησε την ακυρότητα, δεν μπορεί να την εγκρίνει εκ των υστέρων. Η έγκριση, βεβαίως, της άκυρης μίσθωσης, για τον επί πλέον της 9ετίας χρόνο, ενδέχεται να γίνει και σιωπηρά [ Βλ. ΑΠ 286/1962, ΝοΒ 10, σελ. 995]. Τέτοια έγκριση μπορεί να προκύψει από την αδιαμαρτύρητη είσπραξη του μισθώματος επί μεγάλο χρονικό διάστημα, από την ανοχή εκ μέρους του εκμισθωτή επισκευών και διαρρυθμίσεων του μισθίου από το μισθωτή, από συμφωνίες για το ύψος του μισθώματος (αναπροσαρμογή του κ.λπ.). Ακόμη, δεν αποκλείεται, σε περίπτωση που προβάλλεται η ακυρότητα από τα ανωτέρω δικαιούμενα πρόσωπα, ο μισθωτής να την αποκρούσει ως καταχρηστική (281 ΑΚ), όταν από συγκεκριμένες πράξεις των προσώπων αυτών και όχι μόνο την απλή αδράνειά τους, δημιουργήθηκε σε αυτόν η εύλογη εντύπωση ότι το δικαίωμα απόδοσης του μισθίου λόγω της ακυρότητας δε θα ασκηθεί.

Εφόσον η μίσθωση (άνευ δικαστικής αδείας) είναι έγκυρη μόνο για την περίοδο των εννέα ετών, για τον επί πλέον χρόνο θεωρείται ότι έληξε, αφού παρήλθε το χρονικό διάστημα για το οποίο θεωρείται έγκυρη, με την προϋπόθεση βέβαια ότι θα προβληθεί η ακυρότητα από τα ως άνω δικαιούμενα πρόσωπα. Εάν η προβολή της ακυρότητας γίνει αργότερα, έκτοτε θεωρείται λήξασα η μίσθωση, εφόσον βέβαια από την καθυστέρηση σε συνδυασμό με άλλες πράξεις δε συνάγεται έγκριση της μισθωτικής σχέσης. Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο λόγω λήξης του νόμιμου χρόνου της μίσθωσης, χωρίς τίποτε άλλο (608 παρ. 1 ΑΚ), ήτοι χωρίς να είναι ανάγκη να γίνει και καταγγελία. Είναι πρόδηλο ότι ο λόγος απόδοσης είναι η λήξη του νόμιμου χρόνου της μίσθωσης, και όχι η ακυρότητα της σύμβασης. Η παρά την ανωτέρω λήξη άρνηση του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο, αποτελεί παράνομη παρακράτηση αυτού και τον εκθέτει στην πληρωμή της σχετικής αποζημίωσης χρήσης (601 ΑΚ).

Τέλος, επισημαίνεται ότι όταν το μίσθιο ανήκει σε πολλούς και ένας εξ αυτών είναι ανήλικος, αν δεν τηρηθούν οι νόμιμες διατυπώσεις επέρχεται ακυρότητα ολόκληρης της μισθωτικής σύμβασης, διότι, λόγω του αδιαιρέτου της χρήσης, δεν μπορεί να συναφθεί έγκυρη μίσθωση μόνο για το εξ αδιαιρέτου μερίδιο των ενηλίκων.  Οι διατάξεις περί κοινωνίας (785 επ. ΑΚ) δεν μπορούν να λειτουργήσουν στην περίπτωση αυτή, καθόσον εδώ πρόκειται για ακυρότητα της μίσθωσης που επιβάλλεται από το νόμο λόγω έλλειψης των νομίμων διατυπώσεων και η παράλειψή τους δεν μπορεί να καλυφθεί από την απόφαση της πλειοψηφίας.πηγή fοtοροuloυ