English
Ελληνικά
中文 (中国)
БългарскиΜίσθωση κατασχεμένου ακινήτου
Σύμφωνα με το 997 ΚΠολΔ, απαγορεύεται και είναι άκυρη η διάθεση του ήδη κατασχεμένου ακινήτου από τον οφειλέτη. Μετά την κατάσχεση του ακινήτου η εκμίσθωσή του από τον οφειλέτη ή τον τρίτο κύριο ή νομέα ή η παραχώρηση της χρήσης ή κατοχής του με βάση άλλη έννομη σχέση μπορεί να καταγγελθεί από τον υπερθεματιστή μέσα σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση ή άλλη έννομη σχέση λύεται μετά από δύο (2) μήνες και χωρεί η κατά το άρθρο 1005 παρ. 2 εκτέλεση. Δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης κατά το άρθρο 615 ΑΚ δεν θίγεται και η περίληψη εκτελείται κατά του μισθωτή αφού περάσουν οι προθεσμίες του άρθρου αυτού που αρχίζουν αφότου η περίληψη επιδοθεί στο μισθωτή.
Επιπλέον, το άρθρο 614 ΑΚ ορίζει: «Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητά του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει».
Το άρθρο 615 ΑΚ ορίζει «Στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. Σε περίπτωση που ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση».
Η διάταξη του 997 ΚΠολΔ δεν προβλέπει κάποιο συγκεκριμένο τύπο για το κύρος της εν λόγω καταγγελίας, ούτε πολύ περισσότερό επίδοση του σχετικού εγγράφου αυτής (εφόσον προτιμηθεί ο έγγραφος τύπος), ή άλλον πανηγυρικό τρόπο με τον οποίο να απευθύνεται η εν λόγω δήλωση, ενώ για την καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης, ως απευθυντέας μονομερούς δικαιοπραξίας, από τη στιγμή κατά την οποία το ουσιαστικό δίκαιο δεν απαιτεί να τηρηθεί ούτε έγγραφος τύπος (άρα δύναται να τελεστεί και προφορικά), δεν απαιτείται τυχόν επίδοση εγγράφου με δικαστικό επιμελητή και δεν είναι απαραίτητο να τηρηθούν επακριβώς οι διατάξεις του ΚΠολΔ περί επιδόσεων (122 επ. ΚΠολΔ).
Επιπλέον σύμφωνα με το 1005 ΚΠολΔ, από τη στιγμή που ο υπερθεματιστής καταβάλει το πλειστηρίασμα και το τέλος χρήσης, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού του δίνει περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση. Η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός. Με βάση αυτή την περίληψη μπορεί να γίνει κατά το άρθρο 943 αναγκαστική εκτέλεση υπέρ του υπερθεματιστή και των διαδόχων του και εναντίον εκείνου κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση και των διαδόχων του, εφόσον η διαδοχή επέλθει μετά την εγγραφή της κατάσχεσης στο βιβλίο κατασχέσεων, καθώς και κατά εκείνου που νέμεται ή κατέχει το πράγμα στο όνομα εκείνου κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση ή των διαδόχων του, αδιάφορο αν πρόκειται για σχέση εμπράγματη ή ενοχική.
Κατάσχεση μισθωμένου ακινήτου
Κατά το άρθρο 1005 παρ.1 ΚΠολΔ, από τη στιγμή που ο υπερθεματιστής καταβάλει το πλειστηρίασμα, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού του δίνει περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, με την κατακύρωση δε και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση, ενώ κατά τη δεύτερη παράγραφο του ίδιου άρθρου η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός, με βάση τον οποίο μπορεί να γίνει αναγκαστική εκτέλεση υπέρ του υπερθεματιστή και των διαδόχων του εναντίον εκείνου κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση και των διαδόχων του. Ενόψει των ανωτέρω η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης ρητά ανάγεται από το νόμο σε τίτλο εκτελεστό, ο οποίος στηρίζει νέα διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, με βάση την οποία ο υπερθεματιστής επιδιώκει να αποκτήσει, πέραν από την κυριότητα του πράγματος, που έχει ήδη αποκτήσει με τη μεταγραφή, και την κατοχή του. Με τη λήψη απογράφου και την επίδοση επιταγής προς εκτέλεση, η οποία συντάσσεται στο αντίγραφο απογράφου της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αρχίζει η κατά το άρθρο 943 ΚΠολΔ νέα αυτοτελής διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, κατά της οποίας επιβάλλεται η άσκηση ανακοπής του άρθρου 933 ΚΠολΔ.
Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι δεν αρκεί η ακύρωση του πλειστηριασμού, για να ακυρωθεί και η άμεση εκτέλεση (αποβολή κατά το άρθρο 943 ΚΠολΔ), που λαμβάνει χώρα με εκτελεστό τίτλο την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, διότι η συγκεκριμένη εκτέλεση είναι διαφορετική και δεν συμπαρασύρεται από την ακύρωση του πλειστηριασμού. Ακριβώς δε για να μην απολεσθεί η προθεσμία προσβολής της αποβολής, επιβάλλεται, ακόμα και όταν έχει προηγηθεί και εκκρεμεί ανακοπή κατά του πλειστηριασμού και της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης, να ασκηθεί, σύμφωνα με το άρθρο 69 § 1 περ. δ` ΚΠολΔ, ανακοπή κατά αυτής καθ’ εαυτής της αποβολής, με την προβολή των ίδιων λόγων, που έχουν ήδη προταθεί στην πρώτη ανακοπή κατά του πλειστηριασμού και της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως. Μάλιστα το δεδικασμένο, που θα παραχθεί ως προς το κύρος της εκτελέσεως από την πρώτη ανακοπή, δεσμεύει το δικαστήριο της δεύτερης ανακοπής, που δεν θα μπορεί να κρίνει με διαφορετικό τρόπο το κύρος της εκτελέσεως. Η παράλειψη του καθ’ ού η άμεση εκτέλεση να αμυνθεί κατά της πράξεως εκτελέσεως της αποβολής, την καθιστά απρόσβλητη, ακόμα και αν ακυρωθούν η έκθεση πλειστηριασμού και κατακύρωσης και η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης (ΑΠ 1437/2012, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ).
Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ διεκδικεί εφαρμογή μετά την διενέργεια του πλειστηριασμού και την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή σε μισθώσεις που καταρτίστηκαν πριν την επιβολή της κατάσχεσης. Κατά το στάδιο αυτό έχει καταβληθεί εγκύρως το πλειστηρίασμα και η εκτελεστική διαδικασία έχει ολοκληρωθεί. Ο πλειστηριασμός ως ιδιόμορφη σχέση πώλησης αποτελεί τη νόμιμη αιτία με βάση την οποία αποκτάται η κυριότητα από τον υπερθεματιστή κατά τη διάταξη του άρθρου 1033 ΑΚ. Κατά τους όρους του άρθρου 1192 ΑΚ, ως πράξη της αρχής, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης υπόκειται σε μεταγραφή. Συνεπεία της σχετικότητας των ενοχών οι ενοχικές υποχρεώσεις, που βάρυναν το ακίνητο και χορηγούσαν σε κάποιον τρίτο το δικαίωμα της χρήσης, κατοχής και κάρπωσης του ακινήτου, δεν δεσμεύουν τον νέο κύριο αυτού ανεξάρτητα από τον χαρακτηρισμό της έννομης σχέσης [ΑΠ 605/2007, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ].
Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, πριν τη τροποποίησή του με το Ν.4335/2015, παρεκκλίνοντας από την αρχή της σχετικότητας των ενοχών, προέβλεπε την προστασία των μισθώσεων του ακινήτου κατά τους όρους του άρθρου 614 ΑΚ. Έτσι εάν το ακίνητο ήταν επιβαρυμένο με μίσθωση, συναφθείσα πριν την κατάσχεση, ο υπερθεματιστής υποκαθιστούσε πλήρως τον μισθωτή. Μόνη εξαίρεση του ανωτέρω κανόνα αποτελούσαν οι μη έγκυρες μισθώσεις, οι μισθώσεις που δεν αποδεικνύονταν με δημόσιο έγγραφο ή έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και οι μισθώσεις που περιείχαν ως όρο λύσης της σύμβασης την εκποίηση του μισθίου [ΑΠ 1230/2001, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 48/2013, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ, ΜΠΘηβ 557/1993, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ].
Πέρα από την προστασία της αστικής μίσθωσης, κατά την εφαρμογή του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, πριν τις τροποποιήσεις που επέφερε ο Ν.4335/2015, ζήτημα ανέκυψε σχετικά με την προστασία των εμπορικών μισθώσεων δια της συγκεκριμένης διάταξης μετά την κατάργηση της διάταξης του άρθρου 7 παρ. 1 του Ν. 813/1978 “περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων”, η οποία όριζε ότι “αι διατάξεις των άρθρων 614-618, 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ, εφαρμόζονται και επί των υπαγομένων εις τον παρόντα νόμον ρυθμίσεων” με το άρθρο 3 του Ν. 1229/1982. Κατά την πλειοψηφία του Ακυρωτικού [ΟλΑΠ 6/2004, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ] οι διατάξεις των άρθρων 1009 ΚΠολΔ και 614 και 616 ΑΚ δεν εφαρμόζονται επί εμπορικών μισθώσεων και ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται βάσει νόμου στην έννομη σχέση της μίσθωσης απεριόριστα έχοντας τη δυνατότητα καταγγελίας του άρθρου 997 ΑΚ. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τη σύναψη πολυετών εμπορικών μισθώσεων με προκαταβολή μισθωμάτων για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, γεγονός που εμφανώς καταστρατηγούσε τα συμφέροντα του υπερθεματιστή, αφού οι προκαταβολές και οι εκχωρήσεις καταλάμβαναν μεγάλα χρονικά διαστήματα μεταγενέστερα της εκποίησης.
Ο Ν.4335/2015 τροποποίησε ριζικά τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, σύμφωνα με την οποία «Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο [2] μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο για αυτούς». Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή ο υπερθεματιστής ως νέος κτήτορας του μισθίου, στο οποίο ασκείται επιχείρηση, έχει δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης, χωρίς να υπεισέρχεται σε αυτήν κατά τους όρους του άρθρου 614 ΚΠολΔ, και να προβεί σε άμεση εκτέλεση. Η τροποποίηση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ θεσπίζει ως λόγο καταγγελίας της μίσθωσης την καταγγελία λόγω πλειστηριασμού. Συνεπώς δίνεται η δυνατότητα άσκησης του ουσιαστικού δικαιώματος της καταγγελίας μέσω μιας διάταξης δικονομικού δικαίου με δύο βασικές προϋποθέσεις, που τίθενται όχι από τον ΑΚ, ήτοι την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού που οδηγεί στην ενεργητική νομιμοποίηση του υπερθεματιστή ως νέου κυρίου προς άσκηση της καταγγελίας και την άσκηση σε αυτό επιχειρηματικής δραστηριότητας εκ μέρους του μισθωτή. Ο νομοθέτης προστατεύει μόνο τη μίσθωση που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, γιατί μόνο τότε είναι βέβαιο ότι πρόκειται για μίσθωση πριν από την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό και που άρα είναι άξια προστασίας, αφού δεν αποκλείεται η κατάρτιση προχρονολογημένου ιδιωτικού συμφωνητικού [βλ. Ελένη Δρούγκα, Διπλωματική Εργασία με θέμα : Η σχέση της Αναγκαστικής Εκτέλεσης με τις διαρκείς έννομες σχέσεις, Τομέας Αστικού Δικονομικού Δικαίου, Τμήμα Νομικής, Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης, δημοσιευμένη στο διαδίκτυο, ΕφΛαρ 431/2019, Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»].
Συνεπώς σε κάθε περίπτωση είναι δικαίωμα του υπερθεματιστή εάν θα συνεχίσει και θα αποδεχθεί τους όρους της μίσθωσης.
Διαβάστε επίσης: Συνεκμίσθωση κοινού περιουσιακού στοιχείου από περισσότερους εκμισθωτές. Νομικό πλαίσιο και προυποθέσεις.
Καταγγελία μίσθωσης για σπουδαίο λόγο. Δικαιώματα και υποχρεώσεις των συμβαλλομένων.
Εκμίσθωση ακινήτου που ανήκει σε ανήλικο. Προυποθέσεις και διαδικασία.
Για οποιαδήποτε απορία σχετικά με την υπόθεσή σας, επικοινωνήστε μαζί μας και εξειδικευμένοι δικηγόροι με εμπειρία, θα αναλάβουν να σας παρέχουν τις κατάλληλες νομικές συμβουλές. Δικηγορικά γραφεία στην Αθήνα και την Καβάλα. Δυνατότητα απομακρυσμένου ραντεβού. Παράσταση σε όλη την Ελλάδα.