Εμπορικές Μισθώσεις – Δικαιώματα και υποχρεώσεις των συμβαλλομένων μετά τις τροποποιήσεις του ν. 4242/2014

Εμπορικές Μισθώσεις – Δικαιώματα και υποχρεώσεις των συμβαλλομένων μετά τις τροποποιήσεις του ν. 4242/2014

Α. Εισαγωγικά (ισχύον καθεστώς)

Οι εμπορικές μισθώσεις, ήτοι οι μισθώσεις εκείνες που αφορούν σε συγκεκριμένες επαγγελματικές, μη οικιακές χρήσεις, υπάγονταν έως πρόσφατα στον προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995. Το προεδρικό διάταγμα αυτό προέβλεπε σύνολο διατάξεων για την προστασία κυρίως του μισθωτή, δηλ. του εμπόρου, που νοίκιαζε έναν χώρο για την επαγγελματική του δραστηριότητα, μεταξύ αυτών, ειδικούς κανόνες που διέπουν την διάρκεια της μίσθωσης, την καταγγελία, τις αποζημιώσεις σε ειδικές περιπτώσεις (όπως ιδιοχρησία, άυλη εμπορική αξία κ.α.)

Με τις πρόσφατες διατάξεις του ν.4242/2014, αίρεται σημαντικά το προστατευτικό αυτό καθεστώς, τόσο για τις παλαιές, όσο και για νεότερες εμπορικές μισθώσεις. Ειδικότερα, ο νέος νόμος εισάγει δύο επίπεδα τροποποιήσεων: Οι νέες ρυθμίσεις εμπεριέχονται συνολικά στο άρθρο 13 του νόμου, εκ του οποίου η παράγραφος 1 αφορά στις νέες μισθώσεις, ήτοι σε εκείνες που καταρτίζονται (συνάπτονται για πρώτη φορά) μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, δηλ. μετά την ημερομηνία δημοσίευσής του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 28-2-2014, και η παράγραφος 2 στις παλαιές μισθώσεις, δηλ. σε εκείνες που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του προαναφερόμενου νόμου. Συνεπώς, οι σχετικές ρυθμίσεις πρέπει να εξετασθούν χωριστά για τις δύο προαναφερόμενες κατηγορίες συμβάσεων. Πρέπει δε να σημειώσουμε ότι σε κάθε περίπτωση ισχύουν οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα, τόσο για τις νέες μισθώσεις , όσο και για τις παλαιές .

 

Β1. Οι νέες, μετά την ισχύ του ν.4242/2014, εμπορικές μισθώσεις (αφορά τις εμπορικές μισθώσεις που συνήφθησαν μετά τις 28-2-2014).

Κατά τους ορισμούς του νόμου στην κατηγορία των νέων μισθώσεων περιλαμβάνονται όλες οι μισθώσεις που συνάπτονται εκ νέου, δηλ. υπογράφονται μετά την έναρξη ισχύος του ν.4242/2014, ήτοι μετά τις 28-2-2014.

Η διάταξη δεν περιλαμβάνει και τις έγγραφες ανανεώσεις των ληγμένων μισθώσεων, δηλ. αυτών που έχει λήξει η 12ετία και έχει παρέλθει 9μηνο από την λήξη της (ακόμη και μετά του συνολικού χρόνου της 4ετούς παράτασης του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, εφόσον έχουν παραταθεί σιωπηρώς σύμφωνα με το άρθρο 611 ΑΚ), ακόμη και εάν έχουμε κατάρτιση νέας σύμβασης μεταξύ των ίδιων μερών (μισθωτών-εκμισθωτών) ή δικαιοπαρόχων αυτών.

Πιο συγκεκριμένα, για τις νέες μισθωτικές συμβάσεις καταργούνται σειρά διατάξεων και συγκεκριμένα:

-Ως προς την Διάρκεια Ισχύος:

Καταργούνται τα άρθρα 5–6 του Π.Δ. 34/1995, που αφορούσαν στην ελάχιστη ισχύ των εμπορικών μισθωτικών συμβάσεων, που καθορίζονταν στα 12 έτη, ανεξαρτήτως της συμβατικής διάρκειας (δηλ. της διάρκειας που καθορίστηκε από την σύμβαση), με δυνατότητα παράτασης, ακόμη και με μονομερείς ενέργειες του μισθωτή (άρθρο 6). Σύμφωνα με τον νέο νόμο κατά το άρθρο 13 παρ1. εδ.β’, οι νέες μισθώσεις ισχύουν για τρία έτη μόνον, ακόμη και εάν έχουν συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα. Δεν υπάρχουν πλέον ειδικές διατάξεις για την δυνατότητα χρονικής παράτασης των συμβάσεων με μονομερείς ή μη ενέργειες μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Ωστόσο οι συμβάσεις μπορεί να συμφωνηθούν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Επίσης, μπορούν να παραταθούν εγγράφως ή σιωπηρώς μετά την λήξη τους σύμφωνα με τους κανόνες του Αστικού Κώδικα. Συγκεκριμένα, σε ισχύ βρίσκεται η διάταξη του άρθρου 611 του ΑΚ, σύμφωνα με την οποία σε περίπτωση που η μίσθωση ορίστηκε για ορισμένο χρόνο, μετά την παρέλευση του οποίου ο μισθωτής εξακολουθεί και καταβάλει το μίσθωμα και ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται, θεωρείται ότι η σύμβαση μίσθωσης παρατείνεται σιωπηρώς και γίνεται αορίστου χρόνου. Σύμφωνα δε με την διάταξη του άρθρο 608-609 ΑΚ, η σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, λύνεται με την καταγγελία (βλ. υπό Β’ κατωτέρω), ενώ η σύμβαση ορισμένου χρόνου, μόνον μετά την παρέλευση του χρόνου αυτού.

Επίσης καταργήθηκε με την παρ.3 του άρθρου 13 του ν.4242/2014 και ως προς τις νέες μισθώσεις η ρύθμιση της υποχρεωτικής 4ετούς παράτασης της μίσθωσης μετά την παρέλευση 9μήνου από την λήξη της 12ετίας (ή του μεγαλύτερου συμφωνηθέντος συμβατικού χρόνου), χωρίς την άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου από τον εκμισθωτή .

-Ως προς την Καταγγελία:

Ως γενικός κανόνας της καταγγελίας ισχύει για τις νέες συμβάσεις, ότι:

α) Η καταγγελία πρέπει να είναι έγγραφη και να επιδίδεται στον εκμισθωτή, ή μισθωτή,

β) Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά από τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της στον εκμισθωτή ή μισθωτή. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, που δεν μπορεί να είναι μικρότερος από τρία έτη, καθένα συμβαλλόμενο μέρος έχει το δικαίωμα της καταγγελίας οποιαδήποτε στιγμή, χωρίς καμία αποζημίωση με την υποχρέωση του εκμισθωτή και αντίστοιχη του μισθωτή για παράταση τριών μηνών (και καταβολής των αντίστοιχων μισθωμάτων) μετά την κοινοποίηση. Ωστόσο κατά τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, δεν καταργείται η δυνατότητα της καταγγελίας της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο όταν σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάσταχτη είτε και για τα δύο μέρη, είτε μόνον για το ένα μέρος. Η καταγγελία αυτή γίνεται οποτεδήποτε και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται άμεσα από την κοινοποίηση.

Επίσης καταργήθηκε σωρεία ειδικών διατάξεων για την δυνατότητα καταγγελίας των εμπορικών μισθώσεων είτε από την πλευρά του εκμισθωτή, είτε του μισθωτή. Συγκεκριμένα καταργήθηκαν [τα άρθρα παραπέμπουν στο Π.Δ. 34/1995]:

α) Η καταγγελία του εκμισθωτή για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση, καθώς και οι σχετικές διατάξεις για την αποζημίωση λόγω της καταγγελίας αυτής (άρθρο 16-18, 20-26, 27 παρ.2, 28-36),

β) Η καταγγελία του εκμισθωτή για ιδιοκατοίκηση και οι σχετικές διατάξεις αποζημίωσης (άρθρο 37),

γ) Η καταγγελία του εκμισθωτή για δημιουργία κύριας κατοικίας (άρθρο 38),

δ) Η καταγγελία του εκμισθωτή για κατεδάφιση ετοιμόρροπου κτίσματος (άρθρο 39),

ε) Η καταγγελία του εκμισθωτή λόγω της πτώχευσης του μισθωτή (άρθρο 40),

στ) Η δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει την σύμβαση πριν τον συμβατικό χρόνο λήξης της, καταβάλλοντας την αντίστοιχη αποζημίωση του ενός μηνός μετά από τρεις μήνες (το γνωστό 3+1, άρθρο 43),

η) Η ειδική αποζημίωση άυλης αξίας 24 μηνών σε περίπτωση λήξης της 12ετούς διάρκειας της μίσθωσης (άρθρα 60-61),

Εξακολουθούν και ισχύουν ως καταγγελίες εκείνες που αφορούν σε δημόσιες υπηρεσίες, όπως οι καταγγελίες Δήμων ή ΟΤΑ ή Δημοσίου για την εγκατάσταση υπηρεσιών.

-Λοιπές τροποποιήσεις και διατάξεις σε ισχύ

Επίσης καταργήθηκαν οι διατάξεις που αφορούσαν στο δικαίωμα του μισθωτή για ανάρτηση πινακίδων περί νέας προσφοράς εκμίσθωσης στο μίσθιο (το γνωστό «ενοικιάζεται») έξι μήνες πριν την λήξη της μίσθωσης (άρθρο 46 παρ.1) και για τις επισκέψεις στο μίσθιο (άρθρο 46 παρ.2). Τέλος, καταργήθηκαν οι διατάξεις περί παραγραφών στις αξιώσεις που πηγάζουν εκ του προαναφερόμενου Π.Δ. για αποζημίωση ειδικών καταγγελιών και επανεγκατάστασης (άρθρο 47 παρ.1 και 2).

Διατηρήθηκαν ωστόσο οι διατάξεις:

α) περί διαμόρφωσης του μισθώματος εκ του νόμου και αναπροσαρμογής του (σε περίπτωση που δεν ορίζεται από τα ίδια τα μέρη) (άρθρα 7-10, 53-54),

β) περί της γενικής απαγόρευσης της παραχώρησης του μισθίου σε τρίτον, υπομίσθωσης ή μίσθωσης σε μη δικαιούμενο (με την ειδική διάταξη για τα φαρμακεία, άρθρα 11-14, εκτός και εάν προβλέπεται διαφορετικά στην σύμβαση μίσθωσης),

γ) Οι δικονομικές και μεταβατικού χαρακτήρα διατάξεις του Π.Δ. 34/1995. Έτσι, πχ. εξακολουθεί να ισχύει η ειδική δωσιδικία του ειρηνοδικείου ή του μονομελούς πρωτοδικείου (άρθρο 48),

δ) Οι προστατευτικές του Δημοσίου διατάξεις, όπως η αναστολή εκτέλεσης εξωστικών αποφάσεων κατά την διάρκεια του σχολικού έτους για τα δημόσια εκπαιδευτήρια (άρθρο 51) ή οι παρατάσεις μισθώσεων του ΕΟΤ (άρθρο 63).

 

Β2. Οι παλαιές, πριν την ισχύ του ν.4242/2014, εμπορικές μισθώσεις (αφορά τις εμπορικές μισθώσεις που συνήφθησαν πριν τις 28-2-2014).

Στις μισθώσεις αυτές υπάγονται κατά την ρητή πρόβλεψη της παρ.2 εδ.α’ του άρθρου 13 του νόμου 4242/2014, εκείνες που συνάφθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του, ή που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς (άρθρο 611 ΑΚ), πριν την έναρξη ισχύος, καθώς επίσης και των μισθώσεων, των οποίων έληξε η 12ετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα μήνες από την λήξη της διάρκειας αυτής. Η πρόβλεψη περί της συμπερίληψης των σιωπηρώς ανανεωθέντων συμβάσεων στο προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995, όπως ίσχυε πριν τις καταργήσεις του ν.4242/2014, αλλά με τις τροποποιήσεις που θα επισημανθούν κατωτέρω, σημαίνει ότι συμπεριλαμβάνει και τις εμπορικές συμβάσεις προφανώς, στις οποίες έχει λήξει η 12ετία από την σύναψη, έχει παρέλθει και το 9μηνο παράτασης ή/και η τετραετής παράταση του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, όμως ο μισθωτής εξακολουθεί να καταβάλει το μίσθωμα, ο δε εκμισθωτής να μην εναντιώνεται, καθιστώντας την σύμβαση αορίστου χρόνου.

Και για αυτές τις παλαιές συμβάσεις ωστόσο, ο νόμος επιφύλαξε μικρές, αλλά σημαντικές τροποποιήσεις στο ισχύον καθεστώς:

-Ως προς την καταγγελία της μίσθωσης:

Κατά τις γενικές και γνωστές διατάξεις του Π.Δ. 34/1995, ισχύουν ως προς τις παλαιές μισθώσεις τα ίδια. Δηλαδή για τις ορισμένου χρόνου μισθώσεις, που δεν έχουν λήξει, ισχύει η υποχρέωση καταγγελίας τρεις μήνες πριν από την αποχώρηση από την πλευρά του μισθωτή, μετά την παρέλευση ενός έτους από την μίσθωση, με την καταβολή ενός επιπλέον μισθώματος αποζημίωσης (που είναι δεδομένη, άρθρο 43). Για τις αορίστου χρόνου μισθώσεις ισχύει η καταγγελία σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, δηλ. για την συνήθη περίπτωση της πρόβλεψης καταβολής μηνιαίου μισθώματος, η υποχρέωση καταγγελίας είναι 15 ημέρες πριν την αποχώρηση από το μίσθιο (άρθρο 609 ΑΚ).

Όμως επήλθαν σημαντικές τροποποιήσεις, που αφορούσαν κυρίως στην σύντμηση στο ½ των προβλεπόμενων αποζημιώσεων και προθεσμιών στις περιπτώσεις των καταγγελιών του εκμισθωτή. Συγκεκριμένα:

ι) Σύμφωνα με την παρ.2α του άρθρου 13 του ν.4242/2014, τροποποιείται πλέον η διάταξη της παρ.1 του άρθρου 16 του Π.Δ. 34/1995, για το δικαίωμα καταγγελίας του εκμισθωτή λόγω ιδιόχρησης. Σύμφωνα με την νέα διάταξη, ο εκμισθωτής μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση πριν περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες (ή ως προς τις μισθώσεις που αφορούν στο άρθρο 2 του Π.Δ. 9 μήνες), μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση για ιδιόχρηση, ήτοι για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περ. α’ έως γ’ ή των δραστηριοτήτων του άρθρου 2 που προαναφέρεται, από τον κύριο, τα τέκνα του ή τη σύζυγό του. Με την προηγούμενη κατηργημένη διάταξη, η προαναφερόμενη προθεσμία ήταν τρία (3) χρόνια για την καταγγελία των περιπτώσεων του άρθρου 1 και 18 μήνες για την καταγγελία των μισθώσεων του άρθρου 2.

ιι) Επίσης κατά την περ.γ’ της παρ.2 του άρθρου 13 του ν.4242/2014 τροποποιείται και η παρ.1 του άρθρου 23 που αφορά στο δικαίωμα του εκμισθωτή για καταγγελία λόγω ανοικοδόμησης. Συγκεκριμένα με την νέα διάταξη, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός εάν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την 6ετία, οπότε η καταγγελία μπορεί να γίνει μετά την πάροδο 6 ετών σε κάθε περίπτωση, β) Μετά την πάροδο 18 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος των 18 μηνών ή η μίσθωση έχει καταρτιστεί ή είναι αόριστης διάρκειας, γ) Μετά την πάροδο 9 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του Π.Δ. 34/1995 (δικηγορικά, λογιστικά γραφεία, ιατρεία κλπ.), εάν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια. Οι προθεσμίες αυτές κατά την κατηργημένη διάταξη του άρθρου 23 ήταν 12 ετών (για περίπτωση α’), τριών ετών (για περίπτωση β’) και 18 μηνών (για περίπτωση γ’) αντίστοιχα.

ιιι) Σύμφωνα με την περ.δ’ της παρ.2 του άρθρου 13 του ν.4242/2014 αντικαθίστανται και οι παρ. 1 και 2 του άρθρου 29 του Π.Δ. 34/1995, που αφορούν στη αποζημίωση του μισθωτή λόγω της καταγγελίας από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση (άρθρα 16 και 17) ή για ανοικοδόμηση (άρθρο 23). Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την νέα διάταξη, ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών στην καταγγελία για ιδιόχρηση και έξι (6) μηνών στην καταγγελία για ανοικοδόμηση. Κατά την παρ.2 του νέου άρθρου 29, με αίτηση του μισθωτή στο Δικαστήριο, η αποζημίωση μπορεί να αυξηθεί σε καταβαλλόμενο μίσθωμα 15 μηνών για την ιδιόχρηση και 9 μηνών για την ανοικοδόμηση. Οι αντίστοιχες παλαιότερες αποζημιώσεις ήταν διπλάσιες, ήτοι 16 και 12 μηνών τακτική αποζημίωση χωρίς δικαστική απόφαση και μέγιστο όριο 30 και 18 μηνών με δικαστική απόφαση για τις καταγγελίες λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης αντίστοιχα (παλαιό άρθρο 29).

ιν) Τέλος, τροποποιείται και το άρθρο 30 του Π.Δ. 34/1995, σύμφωνα με την περ.ε’ της παρ.2 του άρθρου 14 του ν.4242/2014 που αφορά στην αποζημίωση λόγω άσκησης στο μίσθιο όμοιας επιχείρησης μετά από καταγγελία για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση (η λεγόμενη και άυλη εμπορική αξία). Η αποζημίωση αυτή κατά την νέα παρ.1 του άρθρου 30 είναι ίση με 15 μηνιαία μισθώματα, εάν ασκηθεί 1 έτος μετά την απόδοση του μισθίου για τους ανωτέρω λόγους, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή. Κατά την παράγραφο 2 το Δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό μέχρι 20 μηνιαία μισθώματα. Οι αντίστοιχες αποζημιώσεις ήταν και πάλι διπλάσιες κατά την παλαιά διάταξη του άρθρου 30 και αντιστοιχούσαν σε 30 μηνιαία μισθώματα χωρίς δικαστική απόφαση και ανώτατο όριο έως 40 μηνιαία μισθώματα με την έκδοση δικαστικής απόφασης.

Επιπλέον, με τις νέες διατάξεις του ν.4242/2014 καταργήθηκαν τα άρθρα 60 και 61 του Π.Δ. 34/1995, που αφορούσαν στην καταβολή αποζημίωσης ως άυλης εμπορικής αξίας, (συγκεκριμένα υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης 24 μηνών κατά για την απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή) αλλά και προέβλεπαν την 4ετή υποχρεωτική παράταση της μίσθωσης σε περίπτωση μη άσκησης αγωγής απόδοσης μισθίου από τον εκμισθωτή μετά την παρέλευση 9 μηνών από την λήξη της 12ετούς μίσθωσης.

Έτσι, εντός του νέου νόμου υπάρχει ειδική πρόβλεψη μεταβατικής διάταξης για τις μισθώσεις που λήγουν (η 12 ετία ή το 9μηνο) μέχρι 31-8-2014 ή τελούσαν κατά τις 28/2/2014 σε 4ετή παράταση. Η διάταξη αυτή τέθηκε προκειμένου να μην αιφνιδιαστούν οι ενοικιαστές από το νέο καθεστώς, και προκειμένου να δοθεί επαρκής χρόνος σε αμφότερους τους συμβαλλόμενους να προχωρήσουν σε συμβιβαστικές λύσεις στις απελευθερούμενες μισθώσεις. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την παρ.3 του άρθρου 13 του ν.4242/2014, ο εκμισθωτής οφείλει να καταβάλει ως αποζημίωση στον μισθωτή 6 μηνιαία μισθώματα (έναντι 24 παλαιά με το άρθρο 60 Π.Δ. 34/1995) ειδικά στις κάτωθι περιπτώσεις:

α) σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μίσθωσης μέχρις τις 31-8-2014, η οποία πρόκειται να λήξει έως την ανωτέρω ημερομηνία λόγω συμπλήρωσης της 12ετίας, ή

β) σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε για τον ίδιο λόγο μέχρι 31-8-2014, αλλά δεν παρήλθε και το προβλεπόμενο 9μηνο από την λήξη, ή

γ) σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε και τελεί υπό την 4ετή παράταση του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995.

-Ως προς την διάρκεια της μίσθωσης:

Διατηρούνται για τις παλαιές μισθώσεις οι διατάξεις του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995, που σημαίνει ότι για αυτές η χρονική ελάχιστη διάρκεια των δώδεκα ετών διατηρείται. Με την κατάργηση όμως της διάταξη του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, καταργείται πλέον οριστικά η αυτόματη 4ετής παράταση μετά την παρέλευση του άπρακτου (χωρίς άσκηση αγωγής αποβολής) 9μήνου μετά την λήξη της τετραετίας. Προφανώς η κατάργηση δεν ισχύει για τις μισθώσεις, των οποίων ήδη έχει λήξει το 9μηνο πριν τις 28/2/2014 και συνεπώς παρατάθηκαν αυτόματα στην τετραετία.

 

Γ. Ειδικά θέματα εφαρμογής της νομοθεσίας με βάση τα ερμηνευτικά προβλήματα:

Κατωτέρω παρατίθενται απόψεις που αφορούν σε ειδικά ερμηνευτικά ζητήματα των νέων ρυθμίσεων του ν.4242/2014. Η απάντησή τους θα εξαρτηθεί από την νομολογιακή των Δικαστηρίων μας. Η αντιμετώπιση των σχετικών θεμάτων είναι πρακτική, ώστε να αποφεύγονται λύσεις που μπορεί να προσκρούουν προς κάποια μεταγενέστερη διαφορετική ερμηνεία του νόμου από τα αρμόδια δικαστήρια:

-Ως προς την δυνατότητα πρόβλεψης χρόνου μικρότερου των 3 ετών της παρ.1 του άρθρου 13 του ν.4242/2014

Ζήτημα: Είναι δυνατή η συμφωνία στις νέες εμπορικές μισθώσεις (συναφθείσες μετά τις 28/2/2014) για διάρκεια μίσθωσης μικρότερης της προβλεπόμενης των 3 ετών;

Κατά την ρητή πρόβλεψη του εδ.β’ της παρ.1 του άρθρου 13 του νόμου αυτού, δεν είναι δυνατή σχετική συμφωνία, ειδάλως προσκρούει στην ρητή απαγορευτική διάταξη του νόμου (ΑΠ 1745/2007, ΝΟΜΟΣ). Η μεταγενέστερη αντισυμφωνία (με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας) για λιγότερο χρόνο δεν φαίνεται να ισχύει μετά την ρητή κατάργηση των άρθρων 5-6 του Π.Δ. 34/1995. Ωστόσο η άποψη περί της δυνατότητας μεταγενέστερης πρόβλεψης σε σύμβαση (βέβαιης χρονολογίας) για μικρότερο χρόνο από την 3ετία μπορεί να βρει έρεισμα εφόσον ακολουθηθεί και για τον ν.4242/2014 η ερμηνεία που δόθηκε και προγενέστερα για το Π.Δ. 34/1995, (ερμηνεία ως προς την νεώτερη συμφωνία λύσης: βλ. ΑΠ 450/2000, Δνη 2000, σελ.1354). Η ασφαλέστερη οδός μέχρι την δημοσίευση δικαστικής αποφάσεως είναι η τήρηση της 3ετίας.

-Ως προς την εφαρμογή του άρθρου 611 ΑΚ στις συμβάσεις 4ετούς παράτασης του άρθρου 61 Π.Δ. 34/1995

Ζήτημα: Μπορεί να εφαρμοστεί η διάταξη του άρθρου 611 περί σιωπηρής αναμίσθωσης για τις μισθώσεις που κατά τις 28/2/2014 βρίσκονταν σε 4ετή παράταση του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995;

Είναι βέβαιο ότι διάταξη 611 ΑΚ μπορεί να εφαρμοστεί (εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις παραμονής του μισθωτή στο μίσθιο και μη εναντίωσης του εκμισθωτή) για τις μισθώσεις που λήγει η 4ετής παράταση πριν τις 28/2/2014 (ΕφΑθ 787/2011, ΕΔικΠολ 2012, σελ.157). Κατά μία άποψη η διάταξη του άρθρου 611 ΑΚ μπορεί να εφαρμοστεί και στις μισθώσεις που τελούσαν σε 4ετή παράταση και λήγουν αυτοδίκαια στις 28/2/2014, εφόσον ισχύουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 611 κατά το προγενέστερο διάστημα (αφού ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται στο 9μηνο μετά την 12ετία και καταργείται αναδρομικά και αιφνίδια η αρχική δυνατότητα 4ετούς παράτασης). Η αντίθετη άποψη περί της μη δυνατότητας εφαρμογής του άρθρου 611 ΑΚ μπορεί να στηριχθεί στο ότι εκ του νόμου ήταν υποχρεωτική η παράταση χρόνου (εκτός εάν ο εκμισθωτής κατέβαλε υπέρογκο ποσό σε κάποιες περιπτώσεις (περ.α’ άρθρου 1) εντός του 9μήνου από την 12ετία κατά το άρθρο 60 του Π.Δ. 34/1995 για άυλη εμπορική αξία) και ως εκ τούτου μετά τις 28/2/2014 πρέπει να αντιμετωπίζονται ως παλιές μεν συμβάσεις, (αφού παρατάθηκαν πριν τις 28/2/2014), των οποίων έληξε η ισχύς τους δε στις 28/2/2014. Η ασφαλέστερη λύση μέχρι την δημοσίευση δικαστικής απόφασης επί του θέματος είναι να θεωρούνται ως συμβάσεις που έληξε η ισχύς τους στις 28/2/2014, αλλά που ενδεχομένως μπορεί να εφαρμοστεί το άρθρο 611 ΑΚ περί σιωπηρής αναμίσθωσης, ώστε πάντοτε η αποβολή να επιδιώκεται μετά από καταγγελία και όχι χωρίς αυτή, λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης.

-Ως προς τις καταρτισθείσες πριν τις 28/2/2014 μισθώσεις που λήγουν και παρατείνονται εγγράφως μετά την ημερομηνία αυτή

Ζήτημα: Στις παλιές μισθώσεις που παρατείνονται με έγγραφο μετά τις 28/2/2014 εφαρμόζεται το παλαιό Π.Δ. 34/1995 (όπως ισχύει) ή ο νέος ν.4242/2014 που καταργεί ουσιαστικά το Π.Δ. 34/1995;

Από την γραμματική διατύπωση της διάταξης της παρ.2α του άρθρου 13 του ν.4242/2014 προκύπτει ότι στις παλαιές μισθώσεις υπάγονται εκείνες που έχουν παραταθεί πριν τις 28/2/2014. Συνεπώς συνάγεται εξ’ αντιδιαστολής επιχείρημα ότι εκείνες που παρατείνονται μετά τις 28/2/2014 δεν πρέπει να θεωρούνται παλιές μισθώσεις αλλά νέες, για τις οποίες εφαρμόζεται η διάταξη της παρ.1 (και όχι 2) του άρθρου 13. Ωστόσο, θα μπορούσε ευλόγως να υποστηριχθεί ότι ακόμη και μετά την παράταση ισχύος τους που λαμβάνει χώρα σε ημερομηνία μεταγενέστερη της 28/2/2014 οι μισθώσεις αυτές εξακολουθούν να θεωρούνται παλιές κατ’ ανάλογη ερμηνεία του νομολογιακού κανόνα των διαδοχικών συμβάσεων (όπου προσμετρώνται στην συνολική έννομη σχέση ΑΠ 955/1999). Σε περίπτωση λοιπόν δικαστικής εμπλοκής μπορεί να γίνει επίκληση (κυρίως ή επικουρικά) ευπρεπώς οποιασδήποτε απόψεως εκ των ανωτέρω. Σε περίπτωση εξώδικης ενέργειας (όπως καταγγελίας) καλό είναι να τηρούνται οι αυστηρότερες προθεσμίες (π.χ. εάν η σύμβαση που παρατάθηκε μετά τις 28/2/2014, λήξει και καταστεί αορίστου χρόνου, καλό είναι να θεωρείται ότι έχει εφαρμογή η τρίμηνη προθεσμία για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων του άρθρου 13 παρ.1 εδ.δ’ του ν.34/1995 και όχι η 15ήμερη του άρθρου 609 ΑΚ).

-Ως προς την αναβίωση όρων του Π.Δ. 34/1995 και ειδικά της δυνατότητας καταγγελίας του μισθωτή (άρθρου 43) στις νέες συμβάσεις;

Ζήτημα: Είναι δυνατή η αναβίωση των άρθρων του παλαιού Π.Δ. 34/1995 ως συμβατικών όρων στις νέες (μετά τις 28/2/2014) συμβάσεις;

Κατ’ αρχήν φαίνεται να είναι δυνατή σχετική πρόβλεψη καθώς κατά την ρητή διατύπωση της παρ.1 του άρθρου 13 του ν.4242/2014, οι νέες μισθώσεις διέπονται από τους συμβατικούς όρους κατά κύριο λόγο (άρθρο 361). Βέβαια οι συμβατικοί όροι δεν πρέπει να αντιτίθενται στον νόμο. Έτσι, είναι συνετό να πούμε ότι η δυνατότητα καταγγελίας και λύσης της μίσθωσης πριν την λήξη του ελάχιστου μισθωτικού χρόνου που προβλέπεται από τον νόμο (3ετία) είναι απαγορευμένη και συνεπώς άκυρη, αφού εξαρτά την λύση από μελλοντικό γεγονός και συνιστά διαλυτική αίρεση (ΑΠ 1091/2004 ΝΟΜΟΣ). Μετά όμως την λήξη του νόμιμου χρόνου και κατά την διάρκεια του συμβατικού χρόνου μπορεί να γίνει σχετική πρόβλεψη (π.χ. δικαιώματος καταγγελίας του μισθωτή ή εκμισθωτή), ακόμη και εάν καθιστά κατ’ ουσία την σύμβαση αορίστου χρόνου, καθώς οδηγεί σε απόσβεση της σύμβασης (άρθρο 202 ΑΚ), χωρίς αντίθεση με τον νόμο. πηγή taxheavenνικ.ράπτηs

Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας και ένας εξειδικευμένος δικηγόρος θα αναλάβει την υπόθεσή σας.