Κοινωνία δικαιώματος και διανομή του εξ αδιαιρέτου κοινού ακινήτου. Όροι και προυποθέσεις.

Κοινωνία δικαιώματος και διανομή του εξ αδιαιρέτου κοινού ακινήτου. Όροι και προυποθέσεις.

Κατά τους ορισμούς του άρθρου 785 εδ. α΄ ΑΚ «αν ένα δικαίωμα ανήκει σε περισσότερους από κοινού, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, υπάρχει ανάμεσα τους κοινωνία κατ’ ιδανικά μέρη». Κατά τη διάρκεια της κοινωνίας κάθε ένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να κάνει χρήση του ακινήτου εφόσον αυτή δεν εμποδίζει την σύγχρηση των υπολοίπων. Η διοίκηση του κοινού ανήκει σε όλους τους κοινωνούς. Σε περίπτωση διαφωνίας ως προς την διοίκηση του κοινού καθώς και ως προς τα θέματα τακτικής διαχείρισης και εκμετάλλευσης του κοινού οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση την πλειοψηφία των κοινωνών, η οποία προκύπτει από το μέγεθος της μερίδας του καθενός.

Σύμφωνα δε με το άρθρο 795 ΑΚ «κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να απαιτήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας, εφόσον το δικαίωμα αυτό δεν αποκλείεται από δικαιοπραξία ή από τον προορισμό του κοινού πράγματος για κάποιο διαρκή σκοπό», διότι όπως αναφέρεται στην υπ’ αρ. 4127/2001 απόφαση του Εφετείου Αθηνών (Δ/ΝΗ 2003/1402 και ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) «και κατά το ρωμαϊκό δίκαιο «κοινωνία εις απέραντου ου συνίσταται»».

Λύση της κοινωνίας

Έτσι, κατ’ άρθρο 798 ΑΚ «η λύση της κοινωνίας επέρχεται με διανομή». Εκούσια διανομή είναι εκείνη που γίνεται με τη σύμφωνη γνώμη όλων των κοινωνών, δικαστική δε διανομή είναι η διανομή της κοινωνίας που γίνεται με απόφαση του Δικαστηρίου, κατόπιν ασκήσεως αγωγής από έναν ή περισσοτέρους κοινωνούς. Η αγωγή διανομής κοινού πράγματος είναι μικτή αγωγή, δηλ. έχει χαρακτήρα εμπράγματο και ενοχικό. Ο εμπράγματος χαρακτήρας της αγωγής προκύπτει από το ότι για το παραδεκτό της απαιτείται συγκυριότητα του ενάγοντος στο κοινό πράγμα και η αναγνώριση του δικαιώματος αυτού με ταυτόχρονο προσδιορισμό της μερίδας κάθε κοινωνού αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση της δικαστικής διανομής (άρθ. 479 ΚΠολΔ). Ο προσωπικός χαρακτήρας της αγωγής προκύπτει από το ότι με αυτήν μπορούν να επιδιωχθούν και οι προσωπικές ή ενοχικές αξιώσεις από την κοινωνία (802 ΑΚ) λόγω δαπανών (794 ΑΚ), από την λήψη ωφελημάτων (792 παρ. 2 ΑΚ) κτλ.

Η αγωγή πρέπει να στρέφεται κατά των υπολοίπων μη συναινούντων στη διανομή συγκυρίων (αρ. 478 ΚΠολΔ). Για να είναι ορισμένη η αγωγή πρέπει να αναφέρει τη συγκυριότητα του ενάγοντος στο πράγμα που πρόκειται να διανεμηθεί, την υφιστάμενη κοινωνία μεταξύ των διαδίκων, το αντικείμενο της αγωγής μαζί με ακριβή περιγραφή του κοινού ακινήτου, μη συμφωνία του εναγομένου για λύση της κοινωνίας και αίτημα λύσης της κοινωνίας. Ο ενάγων σε περίπτωση που απέκτησε τη συγκυριότητα στο κοινό με παράγωγο τρόπο θα πρέπει να κάνει επίκληση της μεταξύ του ενάγοντος και του αμέσως δικαιοπαρόχου του κυρίου καταρτισθείσας μεταβιβαστικής της κυριότητας συμβολαιογραφικής πράξης και της μεταγραφής αυτής. Σε περίπτωση, ωστόσο, που προβληθεί σχετική ένσταση από τον εναγόμενο, η οποία αμφισβητεί την κυριότητα του ενάγοντος ή δικαιοπαρόχου του, ο ενάγων πρέπει να προσδιορίσει με τις προτάσεις του πώς ακριβώς απέκτησε κυριότητα ο δικαιοπάροχός του ακόμα και οι απώτεροι δικαιοπάροχοί του μέχρι να φτάσει σε πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας ή σε αποδεδειγμένη κτήση με έκτακτη χρησικτησία.

Για το παραδεκτό της αγωγής απαιτείται η εγγραφή της στο βιβλίο διεκδικήσεων στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο εντός 30 ημερών από την κατάθεση. Για το παραδεκτό δεν απαιτείται πλέον η επίδοση της αγωγής στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. αφού το άρθρο 33 Ν 1249/1982, που επέβαλε την επίδοση αγωγών που αφορούν ακίνητα στον αρμόδιο οικονομικό έφορο έχει καταργηθεί με το άρθρο 37 Ν 2065/1992. Πριν από τη συζήτηση της αγωγής διανομής ο ενάγων πρέπει να προκαταβάλει το αναλογούν τέλος δικαστικού ενσήμου. Ο ενάγων μπορεί να ζητήσει να επιβληθεί η δικαστική δαπάνη σε βάρος της διανεμητέας περιουσίας.

Ο ενάγων δεν είναι υποχρεωμένος να προσδιορίζει στο δικόγραφό της αγωγής τον τρόπο λύσης της κοινωνίας, αν δηλαδή αυτή θα γίνει με αυτούσια διανομή ή αν θα διαταχθεί πλειστηριασμός καθότι ο τρόπος λύσης ανήκει στην κυριαρχική εξουσία του Δικαστηρίου. Συνήθως όμως σε περίπτωση που η διανεμητέα περιουσία αφορά ένα και μόνο ακίνητο- διαμέρισμα (οριζόντια ιδιοκτησία συσταθείσα σύμφωνα με τον ν. 3741/1929), συνεπώς είναι αδύνατη η αυτούσια διανομή του σε ομοειδή μέρη χωρίς μείωση της αξίας του, διατάσσεται πλειστηριασμός. Στην περίπτωση αυτή το ακίνητο πωλείται με πλειστηριασμό και μεταξύ των κοινωνών διανέμεται το εκπλειστηρίασμα κατ’ αναλογία των μερίδων τους. Στην περίπτωση που υπερθεματιστής είναι ένας εκ των συγκυρίων νομικό περιεχόμενο της κατακύρωσης είναι η λύση της κοινωνίας (αρ. 798 ΑΚ). Η κατακύρωση δε στον συγκύριο επέρχεται για τα ιδανικά μερίδια των συγκοινωνών. Ακόμα όμως και μετά την έκδοση της δικαστικής απόφασης που διατάσσει πλειστηριασμό οι κοινωνοί μπορούν να ζητήσουν να μην εκτελεστεί, οπότε ακολουθεί εκποίηση κατά τις διατάξεις του ΑΚ (ΕφΑθ 3503/1990 ΕλλΔνη 92,581). Ο εν προκειμένω πλειστηριασμός παρότι δανείζεται ορισμένες διατάξεις του αναγκαστικού πλειστηριασμού (αρ. 959 επ. ΚΠολΔ), εν τοις πράγμασι χαρακτηρίζεται ως εκούσιος, ήτοι προσομοιάζει με πώληση ιδιωτικού δικαίου υπό τις εγγυήσεις και τη δημοσιότητα της δημόσιας αρχής (ΕφΘεσσ 2007/2006).

Αναφορικά με την δυνατότητα δικαστικής διανομής κοινού ακινήτου είτε μέσω αυτούσιας διανομής είτε μέσω πώλησης με εκούσιο πλειστηριασμό σε περίπτωση που υπάρχουν στο ακίνητο αυθαιρεσίες, οι οποίες δεν έχουν τακτοποιηθεί (ν. 1337/1983, 4014/2011, 4178/2013)μέχρι πρότινος επικρατούσε διχογνωμία. Κατά μία άποψη η εν προκειμένω διανομή ακινήτου με αυθαίρετους χώρους δεν μπορούσε να διαταχθεί δικαστικά καθότι η μεταβίβαση με αυθαίρετα κρίνεται άκυρη (ΑΠ 265/2004, ΠΠρΑθ 86/2011). “Για την κρίση της νομιμότητας της αξιούμενης διανομής, είτε αυτή γίνει αυτούσια είτε διαταχθεί η πώληση του κοινού με εκούσιο πλειστηριασμό, κρίνεται αναγκαία η προσκόμιση της βεβαίωσης μηχανικού συνοδευόμενης από σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα, που προβλέπονται στο άρθρο 3 του Ν. 4178/2013, ώστε να προκύπτει ότι τα κτίσματα δεν είναι αυθαίρετα ή ότι έχουν τακτοποιηθεί με την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου” (ΜΠρΤρικάλων 73/2017). “Η με πλειστηριασμό πώληση του κοινού και η διανομή του πλειστηριάσματος πριν από την κατεδάφιση των αυθαιρέτων είναι ανεπίτρεπτη και άκυρη διότι προσκρούει στην διάταξη αρ. 17 παρ, 10 Ν. 1337/1983 που απαγορεύει τη μεταβίβαση αυτή” (ΕφΘεσσ 2007/2006). Κατ’ άλλη δε άποψη “είναι δυνατή η μεταβίβαση με αυθαίρετο και η διατήρηση του αυθαιρέτου εφόσον τακτοποιηθεί από αυτόν που θα το αποκτήσει με πλειστηριασμό και εφόσον για το αυθαίρετο αυτό δεν έχει προηγηθεί αυτοψία ούτε υπάρχει απόφαση κατεδάφισης. Η μεταβίβαση δε που επέρχεται λόγω πλειστηριασμού σε καμία περίπτωση δε νομιμοποιεί το αυθαίρετο (ΠΠρΘεσσ 129/2013).

Ο νεοψηφισθής νόμος 4495/2017 “Έλεγχος και προστασία δομημένου περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις” μεταξύ άλλων επαναπροσδιορίζει τη διαδικασία έκδοσης και τον έλεγχο οικοδομικών αδειών, ενώ μέσω της διαδικασίας ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου επιχειρεί την αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτιρίου και των αδειών του. Επιπλέον προβλέπει εξειδικευμένα μέτρα πρόληψης και αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης σε συνέχεια των προαναφερθέντων νόμων 1337/1983, 4014/2011, 4178/2013. Από την εφαρμογή του στην πράξη θα κριθεί η αποτελεσματικότητά του και σε περιπτώσεις δικαστικής διανομής ακινήτων με υφιστάμενες αυθαιρεσίες.