Διηρημένη ιδιοκτησία. Κάθετη και οριζόντια συνιδιοκτησία. Χαρακτηριστικά και τρόποι σύστασης.

Διηρημένη ιδιοκτησία. Κάθετη και οριζόντια συνιδιοκτησία. Χαρακτηριστικά και τρόποι σύστασης.

Οριζόντια Ιδιοκτησία

Οριζόντια ιδιοκτησία είναι η κυριότητα ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου οικοδομής, συνδυασμένη με συγκυριότητα στο έδαφος όπου είναι χτισμένη η οικοδομή (καθώς και στα λεγόμενα «κοινά μέρη της οικοδομής») και με κοινωνία των δικαιούχων των επί μέρους οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Ειδικότερα, στην Ελλάδα ο θεσμός της οριζόντιας ιδιοκτησίας εισήχθηκε ως γενικό δίκαιο και ισχύει με βάση το ν. 3741/1929, τον Ελληνικό Α.Κ 1946 (άρθρα 1002 και 1117) το ν.δ 1024/1971 και το ν. 1562/1965.

Κλασσικό παράδειγμα οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι το διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία, όπου ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι αποκλειστικός κύριος του διαμερίσματός του και συγκύριος με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες στα κοινόχρηστα (σκάλα, ασανσέρ, κήπος, κλπ).

Στοιχεία της έννοιας της οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι:

Α) Αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα ορόφου οικοδομής.
Πρέπει να σημειωθεί, ότι η κυριότητα αυτή μπορεί να είναι και συγκυριότητα.

Β) Συγκυριότητα στο έδαφος και στα «κοινά» μέρη της οικοδομής. Πρέπει
να σημειωθεί, ότι συγκυριότητα στα «κοινά» μέρη θα υπάρχει μόνον όταν η οικοδομή έχει ήδη ανεγερθεί ή ανεγείρεται. Αν απλώς σχεδιάζεται η ανέγερση οικοδομής, από αυτή τη φύση των πραγμάτων δεν υπάρχει συγκυριότητα στα «κοινά» μέρη, παρά μόνο ως μελλοντική και σχεδιαζόμενη.

Γ) Συμμετοχή στην κοινωνία των δικαιούχων των επί μέρους οριζόντιων
ιδιοκτησιών. Η μάλλον κρατούσα γνώμη δεν περιλαμβάνει στην έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας το τρίτο αυτό στοιχείο – χωρίς όμως να αρνείται ή να παραγνωρίζει τη σημασία του.

Κάθετη Ιδιοκτησία

Κάθετη ιδιοκτησία είναι η κυριότητα οικοδομής που είναι χτισμένη μαζί με άλλη ή άλλες στο ίδιο οικόπεδο, συνδυασμένη με συγκυριότητα στο οικόπεδο αυτό (καθώς και στα «κοινά» μέρη των οικοδομών) και με κοινωνία των δικαιούχων των επί μέρους κάθετων ιδιοκτησιών.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1 του νομοθετικού διατάγματος 1024/1971 «1. Εν τη εννοία του άρθρου 1 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικος, δύναται να συσταθή διηρημένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων τούτων, επιφυλλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων.

“2 Η προηγούμενη παρ. 1 εφαρμόζεται μόνο επί οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 π.δ. (ΦΕΚ 181 Δ’), όπως ισχύει. Συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα, που βρίσκονται μέσα στους ανωτέρω οικισμούς, που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, είναι έγκυρες, εκτός αν κηρύχθησαν άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση»

Κλασσικό παράδειγμα κάθετης ιδιοκτησίας είναι η κατοικία σε ένα συγκρότημα κατοικιών, όπου ο ιδιοκτήτης της κατοικίας είναι αποκλειστικός κύριος της κατοικίας του και συγκύριος με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες στα κοινόχρηστα (κήπος, αυλή, εσωτερικός δρόμος, περίφραξη κλπ)

Στοιχεία της κάθετης ιδιοκτησίας είναι:

Α) Αποκλειστική κυριότητα σε οικοδομή. Πρέπει να σημειωθούν και τα εξής: Η κυριότητα αυτή μπορεί να είναι και συγκυριότητα ή ακόμη και οριζόντια
ιδιοκτησία. Η τελευταία περίπτωση μπορεί να πραγματοποιηθεί όταν ο αρχικός κύριος μίας κάθετης ιδιοκτησίας κληρονομείται από δύο περισσότερους κληρονόμους, οι δε τελευταίοι προχωρούν σε διαίρεση του κτίσματος σε δύο η περισσότερα διαμερίσματα.

Β) Συγκυριότητα στο έδαφος και τα «κοινά» μέρη των οικοδομών. Πρέπει να
σημειωθεί, ότι συγκυριότητα στα «κοινά» μέρη των οικοδομών θα υπάρχει μόνον όταν υπάρχουν τέτοια μέρη και οι οικοδομές έχουν ήδη ανεγερθεί ή ανεγείρονται. Αν απλώς σχεδιάζεται η ανέγερση των οικοδομών, από αυτή τη φύση των πραγμάτων δεν υπάρχει συγκυριότητα στα «κοινά» μέρη, παρά μόνο ως μελλοντική και σχεδιαζόμενη

Γ) Συμμετοχή στην κοινωνία των δικαιούχων των κάθετων ιδιοκτησιών. Η
μάλλον κρατούσα γνώμη δεν περιλαμβάνει στην έννοια της κάθετης ιδιοκτησίας το τρίτο αυτό στοιχείο – χωρίς όμως να αρνείται ή να παραγνωρίζει την ύπαρξη και τη σημασία του.

Τρόποι σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας

Σύμφωνα με την κείμενη Νομοθεσία για την διαιρεμένη ιδιοκτησία, η διαιρεμένη ιδιοκτησία δύναται να συσταθεί με δικαιοπραξίες εν ζωή ή «αιτία θανάτου», καθώς και με σύμβαση των συγκυρίων (αρ. 2 του ν.δ. 1024/1971). Τέλος είναι δυνατή η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας με
συμφωνία τουλάχιστον του 65% των συνιδιοκτητών, βάσει του Ν. 1562/1985.

Για την επικύρωση της σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας δεν απαιτείται η
χρήση πανηγυρικών εκφράσεων, παρά σαφής μνεία για σύσταση χωριστής
ιδιοκτησίας. Με την σύσταση αυτή έχουμε διάσπαση του αρχικά ενός ακινήτου σε αυτοτελή ακίνητα, με καθένα ιδιοκτήτη διαιρεμένης ιδιοκτησίας να έχει το δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας στην διαιρεμένη ιδιοκτησία του και ταυτόχρονα το δικαίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας στο έδαφος.

Ο ιδιοκτήτης κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας δύναται να την διαιρέσει εκ νέου, χωρίς τη συναίνεση των συνιδιοκτητών, με τον όρο να μην παραβλάπτει τα συμφέροντα των άλλων συνιδιοκτητών ή να δημιουργεί προβλήματα σχετικά με την ασφάλεια του κτίσματος

Σε περίπτωση προσημείωσης υποθήκης στο όλο ακίνητο, και εν συνεχεία
προσθήκης ορόφου ή μεμονωμένου οικοδομήματος στη διαιρεμένη ιδιοκτησία, το νέο κτίσμα ή όροφος βαρύνεται και αυτό από το βάρος της υποθήκης. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι η υποθήκη βαρύνει όλα τα συστατικά του ακινήτου ανεξάρτητα από τον χρόνο δημιουργίας των.

Σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας με σύμβαση

Αποτελεί την συνηθέστερη των περιπτώσεων σύστασης διαιρεμένης
ιδιοκτησίας. Η σύσταση μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμη και με προσύμφωνο, αρκεί να περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Άλλος τρόπος σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας με σύμβαση αποτελεί η ανάθεση σε εργολάβο της ανοικοδόμησης πολυώροφης οικοδομής ή οικοδομών και παρακράτησης από αυτόν μέρους της κυριότητας των διαιρεμένων ιδιοκτησιών. Στον εργολάβο μεταβιβάζεται ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου του οικοπέδου, ήτοι προσύμφωνο, με υποχρέωση από τον τελευταίο να κατασκευάσει και να παραχωρήσει εν συνεχεία στον
αρχικό οικοπεδούχο τις διαιρεμένες ιδιοκτησίες που αντιστοιχούν στο ποσοστό του οικοπέδου που του έχει απομείνει, ή αλλιώς εργολαβικό. Εξάλλου, κατά την πώληση της πρώτης διαιρεμένης ιδιοκτησία από τον εργολάβο έχουμε και την σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας και κατάρτιση κανονισμού πολυκατοικίας, πράξη η οποία είναι πράξη μεταγράψιμη.

Υπάρχει ακόμη η περίπτωση αγοράς από πλείονες ιδιώτες έκτασης με σκοπό
την ανέγερση κτίσματος, με διανομή των διαιρεμένων ιδιοκτησιών πριν από την ανέγερση του κτίσματος (προ πάσης ανεγέρσεως).

Σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας μπορεί να πραγματοποιηθεί και με καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως μεταβίβασης κυριότητας διαμερίσματος. Στην περίπτωση αυτή ουσιαστικά αναφερόμαστε σε απόκτηση κυριότητας με σύμβαση, η δε απόφαση βούλησης πραγματοποιείται , σύμφωνα με το αρ. 949ΚΠολΔ μόλις τελεσιδικήσει η απόφαση. Η αγωγή, καθώς δεν συνιστά εμπράγματη αγωγή , δεν εγγράφεται στο βιβλίο διεκδικήσεων, αφού δεν μπορεί να ενωθεί αίτημα παράδοσης του εν λόγω ακινήτου.

Διακρίνεται η περίπτωση σύστασης με εκούσιο πλειστηριασμό , καθώς εμπίπτει στις διατάξεις των άρθρων 14 του Ν. 3741/1929 και 1002 του ΑΚ.

Τέλος , μετά την ισχύ του Ν. 1562/1985 έγινε δυνατή η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας με δικαστική διανομή, σε ορισμένες περιπτώσεις με βάση τις διατάξεις του ΚΠολΔ και του άρθρου 480Α. Δύναται να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία με εκούσια διανομή, με την έννοια της συστατικής σύμβασης βάσει του ΑΚ 1002 , 2 ν.δ 1024/1971 και 14Ν. 3741/1929, με την προϋπόθεση να υπάρχει βούληση συμμετοχής όλων των συγκυρίων της διανομή, επί ποινή ακυρότητας της πράξης.

Σύσταση με μονομερή δικαιοπραξία «εν ζωή»

Με την ισχύ του ν.δ. 1024/1971 τέθηκε σε ισχύ η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας με μονομερή «εν ζωή» δικαιοπραξία. Ιδιαίτερα με το άρθρο 2 του ν.δ 1024/1971 μπορεί να καταρτίζεται σύσταση εν ζωή ή αιτία θανάτου μονομερής, διμερής ή πολυμερής. Έτσι, ο κύριος του ακινήτου δύναται να διαιρέσει την υπάρχουσα ή μελλοντική οικοδομή ή οικοδομές κατά την οριζόντια η κάθετη έννοια, έστω και αν παραμένει κύριος καθ’ ολοκληρίαν των διαιρεμένων ιδιοκτησιών, μετά από συμβολαιογραφική πράξη η οποία επιδέχεται μεταγραφής. Εν συνεχεία, δύναται να καταρτίσει κανονισμό οικοδομής, πράξη επίσης δεκτική μεταγραφής.

Σύσταση με διάταξη τελευταίας βούλησης

Σύμφωνα με το αρ. 14 του Ν.3741/1929, το αρ. 1002 ΑΚ και το αρ.2 του ν.δ.
1024/1971 δύναται να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία με διάταξη τελευταίας βούλησης, ήτοι με διαθήκη. Θα πρέπει να εκφράζεται σαφώς η βούληση του διαθέτη ότι το μεμονωμένο τμήμα του ακινήτου θα περιέλθει ως ειδικό αντικείμενο, κατά την έννοια του αρ. 1800 παρ.2 του ΑΚ ώστε να περιέλθει στον κληρονόμο. Ο μη καθορισμός ποσοστών συγκυριότητας στο έδαφος δεν αποτελεί ακύρωση της σύστασης. Αυτά μπορούν να καθοριστούν με δικαστική απόφαση.

Σύσταση με δωρεά αιτία θανάτου

Σύσταση μπορεί να πραγματοποιηθεί και με δωρεά «αιτία θανάτου», η οποία
πρέπει να πάρει τη μορφή του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί. Η σύμβαση αυτή μπορεί να ανακληθεί ή να αποφασιστεί ανανάκλητη, και μπορεί στη δεύτερη περίπτωση να ανακληθεί μόνον ύστερα από βαρύ παράπτωμα του δωρεοδόχου, κατά το αρ. 2033 ΑΚ.

Σύσταση με ανέγερση μέλλουσας οικοδομής

Η σύσταση μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμη και αν η οικοδομή δεν υφίσταται πλήρως, είτε είναι μερικώς κατασκευασμένη είτε δεν υφίσταται ακόμη. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει όμως η οικοδομή να είναι καθορισμένη σαφώς μέσα από τα αρχιτεκτονικά σχέδια , στα οποία θα πρέπει να προσδιορίζεται με σαφήνεια και χωρίς την ύπαρξη αμφιβολίας για την ταυτότητα της, κατά την υπογραφή της σχετικής πράξης. Θα πρέπει επίσης να γίνεται σαφής αναφορά της ιδανικής μερίδας οικοπέδου στο οποίο ανήκει η μελλοντική οικοδομή, καθώς αν αυτή εκλίπει ουσιαστικά αναφερόμαστε σε προσύμφωνο σύστασης χωριστής ιδιοκτησίας σε μέλλουσα οικοδομή. Αν όμως γίνεται σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας με σύσταση «εν ζωή», δεν είναι απαραίτητη η μνεία ποσοστού συγκυριότητας επί του εδάφους, καθώς ο κύριος μπορεί να κατανείμει τα ποσοστά συγκυριότητας επί του εδάφους με τρόπο ώστε η καθεμία χωριστή διαιρετή ιδιοκτησία να κατέχει ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου επί του εδάφους.

Σύσταση με πλειοψηφία του 65% των μερίδων των συνιδιοκτητών

Με την εφαρμογή του Ν. 1562/1985, εφόσον οι συγκύριοι σε ποσοστό τουλάχιστον 65% ωφελούνται από την εκμετάλλευση ακινήτου με το σύστημα της αντιπαροχής, δικαιούνται να ζητήσουν από το δικαστήριο την ανοικοδόμησή του, όταν συντελείται φανερή ωφέλεια. Με αυτό τον τρόπο η μειοψηφία οφείλει να σεβαστεί την επιθυμία των πολλών και εξαναγκάζεται να υποχωρήσει στην φανερή ωφέλεια που προκύπτει.

Σύσταση με δικαστική διανομή

Με το αρ. 480Α ΚΠολΔ, το οποίο προστέθηκε στο αρ.11 του ν. 1562/1985, και συγκεκριμένα την παρ. 1, έκαστος συγκύριος μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή του ακινήτου με ταυτόχρονη σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Το δικαστήριο αποφαίνεται καταρχήν αν η διανομή είναι δυνατή και είναι σύμφωνη με το συμφέρον και των υπολοίπων συγκυρίων. Έτσι, η υπόθεση δικάζεται κατά τις ειδικές διατάξεις περί διανομής, άρ, 478 επ. ΚΠολΔ με τις τροποποιήσεις του Ν. 1562/1985.

Σύμφωνα με το αρ.2 του ίδιου νόμου , σε ακάλυπτο και οικοδομήσιμο οικόπεδο μπορεί να συσταθεί αυτούσια διανομή από το δικαστήριο με σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, με τον όρο να τηρούνται οι κείμενες πολεοδομικές διατάξεις του ν.δ. 1024/1971. Η δε σύσταση συντελείται με μεταγραφή της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης , η οποία διατάζει την αυτούσια διανομή, ενώ σε περίπτωση κλήρωσης, με μεταγραφή της σχετικής έκθεσης, όπως αναφέρει το αρ. 489 ΚΠολΔ μετά από αντικατάσταση του αρ. 16 Ν. 1562/1985.

Διαβάστε επίσης: Η σύσταση κάθετων ιδιοκτησιών σε αγροτεμάχια εκτός σχεδίου.

Αγωγή διανομής. Έννοια, προυποθέσεις και διαδικασία. Τρόποι διανομής.

Κοινωνία δικαιώματος και διανομή του εξ αδιαιρέτου κοινού ακινήτου. Όροι και προυποθέσεις.

Για οποιαδήποτε απορία σχετικά με την υπόθεσή σας, επικοινωνήστε μαζί μας και εξειδικευμένοι δικηγόροι με εμπειρία, θα αναλάβουν να σας παρέχουν τις κατάλληλες νομικές συμβουλές. Δικηγορικά γραφεία στην Αθήνα και την Καβάλα. Δυνατότητα απομακρυσμένου ραντεβού. Παράσταση σε όλη την Ελλάδα.